Der Wohnungsmarkt in der Bay Area kühlt ab, da die Tech-Einstellungen langsamer werden und Einwanderungsengpässe die Käufernachfrage verringern
In Silicon Valley: Der Traum vom Eigenheim wankt: Tech-Abschwung, Probleme mit der Einwanderung und das Ende des leichten Geldes
Die Stimmung bei offenen Häusern am Wochenende im Silicon Valley ist weit entfernt von der hektischen Energie von vor ein paar Jahren. Vorbei sind die Schlangen von Teslas am Straßenrand, eifrige Paare, die Preiserhöhungsklauseln notieren, und Makler, die bis Sonntagabend ein Dutzend Angebote entgegennehmen. An ihre Stelle sind getreten: ruhige Flure, ein übereifriger Makler, der kostenlosen Kaffee anbietet, und ein oder zwei Besucher, die länger als nötig verweilen – vielleicht aus Neugier, vielleicht aus Vorsicht.
Für viele, die einst auf der Welle der Bay Area Tech mitritten, hat sich das Blatt gewendet. Die einst eiserne Gleichung „drei Jahre, ein Börsengang, ein Haus", die den Aufstieg für Softwareentwickler definierte, ist zerbrochen – vielleicht dauerhaft.
„Wir sind nicht mehr im Jahr 2021": Ein Wandel in der Käuferpsychologie
Innerhalb eines großen Tech-Unternehmens in der Bay Area beschrieb ein leitender Softwareentwickler – der anonym bleiben wollte, um frei sprechen zu können – eine spürbare Veränderung in der Luft.
„Früher machten die Leute Witze, dass deine RSUs [Restricted Stock Units, dt. gesperrte Aktienoptionen] deine Anzahlung seien", sagte der Ingenieur. „Jetzt heißt es eher: Weißt du überhaupt, ob dein Team in sechs Monaten noch existiert?"
Wusstest du, dass Restricted Stock Units (RSUs) eine beliebte Form der Vergütung für Softwareentwickler sind? RSUs stellen das Versprechen dar, Unternehmensanteile nach Erfüllung bestimmter Bedingungen zu gewähren, typischerweise über mehrere Jahre. Diese Vergütungsmethode ermöglicht es Unternehmen, wettbewerbsfähige Pakete anzubieten und gleichzeitig die Interessen der Mitarbeiter mit dem Erfolg des Unternehmens in Einklang zu bringen. Durch die Bereitstellung von RSUs schaffen Arbeitgeber Anreize für Ingenieure, länger zu bleiben und von potenziellen Aktienkurssteigerungen zu profitieren, was eine Win-Win-Situation für beide Seiten darstellt. RSUs bieten auch Steuervorteile und helfen Unternehmen, den Cashflow zu steuern, indem sie die Kosten bis zum Zeitpunkt der Ausübung hinauszögern. Dieser Ansatz hat sich in der Tech-Branche etabliert und macht oft einen erheblichen Teil der Gesamtvergütung eines Ingenieurs aus.
Ein Großteil der Marktpsychologie hat sich defensiv gewendet. Zu den auffälligsten Trends gehört eine generationenbedingte Divergenz in den Wohneigentumsbestrebungen. Jüngere, in Amerika geborene Tech-Mitarbeiter, insbesondere solche mit Migrationshintergrund in der zweiten Generation, scheinen weniger begierig darauf zu sein, sich mit einer Hypothek zu belasten. Gespräche, die sich einst um Schulbezirke und den Preis pro Quadratmeter drehten, kreisen nun um Remote-Arbeit, Geo-Arbitrage und die Flexibilität des Mietens.
„Ich erwähnte House Hacking – ein Haus kaufen und Zimmer vermieten – und die Leute sahen mich an, als würde ich Griechisch sprechen", sagte derselbe Ingenieur. „Es gibt einfach keine Eile mehr."
Wusstest du, dass House Hacking eine clevere Immobilienstrategie ist, bei der Hausbesitzer Einnahmen aus ihrem Hauptwohnsitz generieren? Durch den Kauf einer Immobilie und die Vermietung von Teilen davon – wie z. B. Zimmern oder Einheiten in einem Mehrfamilienhaus – können Einzelpersonen ihre Wohnkosten erheblich senken. Dieser Ansatz hilft nicht nur beim Aufbau von Eigenkapital, sondern bietet auch eine passive Einnahmequelle. Ob durch langfristige Vermietungen oder kurzfristige Optionen wie Airbnb, House Hacking bietet eine innovative Möglichkeit, Wohneigentum erschwinglicher zu machen und gleichzeitig Erfahrungen in der Immobilieninvestition zu sammeln. Es ist eine beliebte Methode für junge Investoren, in den Markt einzusteigen und Vermögen aufzubauen, erfordert jedoch sorgfältige Planung und Verwaltung.
Einwanderungsengpässe schaffen einen stillen Käuferexodus
Der schleichende Zusammenbruch der Hausnachfrage in der Bay Area ist nicht nur kulturell bedingt, sondern auch strukturell. Einer der akutesten Faktoren ist die Einwanderungsproblematik. Die Tech-Pipeline, die einst leistungsstarke internationale Studenten in Vollzeitjobs – und schließlich in Millionen-Dollar-Häuser – schleuste, ist verstopft.
Wusstest du, dass der Erhalt eines H-1B-Visums hart umkämpft ist? Das Visum unterliegt aufgrund der überwältigenden Nachfrage einem Lotteriesystem, wobei jährlich nur etwa 85.000 Plätze zur Verfügung stehen. In den letzten Jahren lag die Erfolgsquote bei nur 16,6 %, was es für Bewerber schwierig macht. Das Verfahren ist auch für Arbeitgeber teuer und zeitaufwändig, da sie Bewerber sponsern und strenge Vorschriften einhalten müssen. Trotz eines kürzlichen Rückgangs der Gesamtzahl der Registrierungen bleibt die Zahl der eindeutigen Begünstigten hoch, was den Wettbewerb weiterhin intensiviert. Bewerber mit US-amerikanischen Hochschulabschlüssen haben etwas bessere Chancen, aber insgesamt erfordert die Sicherung eines H-1B-Visums eine sorgfältige Planung und beinhaltet oft die Prüfung alternativer Visumoptionen, wenn es in der Lotterie nicht ausgewählt wurde.
Seit 2022 haben H1B-Visabeschränkungen, Green-Card-PERM-Rückstände und Unternehmensabbau viele ausländische Arbeitnehmer in der Schwebe gelassen. Für diejenigen, die die H1B-Lotterie nicht gewonnen haben, ist der amerikanische Traum bereits zu Ende. Für diejenigen, die erfolgreich waren, bleibt der Green-Card-Prozess in mehrjährigen Warteschlangen stecken.
H-1B-Visumantrags- und Genehmigungstrends (Geschäftsjahre 2022-2025)
| Geschäftsjahr | Gesamtzahl der Registrierungen | Anspruchsberechtigte Registrierungen | Erfolgsquote | Genehmigungen | Ablehnungsrate (Fortsetzung der Beschäftigung) |
|---|---|---|---|---|---|
| GJ 2025 | 479.953 | 470.342 | 26% | N/A | N/A |
| GJ 2024 | 780.884 | 758.994 | 25% | N/A | N/A |
| GJ 2023 | N/A | N/A | 27% | N/A | N/A |
| GJ 2022 | N/A | N/A | N/A | 442.043 | 2% |
„Ohne einen stabilen Einwanderungsweg lässt man sich nicht nieder. Man kauft nicht", sagte ein Anwalt für Arbeitsrecht, der mit mehreren ins Stocken geratenen Fällen bei Google und Meta vertraut ist. „Es ist ein vollständiger Stillstand für einen großen Teil ansonsten qualifizierter Käufer."
Die Zahlen belegen dies. Meta soll die Bearbeitung von Green-Card-Anträgen für viele H1B-Mitarbeiter eingestellt haben. Bei Google haben Verzögerungen bei den PERM-Anträgen stille Panik ausgelöst. Dies sind keine Randgeschichten – sie machen einen beträchtlichen Teil dessen aus, was einst ein zuverlässiger Zustrom von hochverdienenden Erstkäufern war.
Wusstest du, dass das PERM Labor Certification Process ein wichtiger Schritt für US-Arbeitgeber ist, die ausländische Arbeitnehmer dauerhaft einstellen möchten? Dieser Prozess, der vom Arbeitsministerium verwaltet wird, stellt sicher, dass die Einstellung ausländischer Arbeitnehmer die Löhne und Bedingungen der US-Arbeitnehmer nicht negativ beeinflusst. Arbeitgeber müssen gründliche Rekrutierungsbemühungen unternehmen, um nachzuweisen, dass keine qualifizierten US-Arbeitnehmer für die Stelle zur Verfügung stehen, eine vorherrschende Lohnfeststellung einholen und das Formular 9089 mit detaillierter Dokumentation einreichen. Nach der Einreichung wird der Antrag geprüft, was mehrere Monate dauern kann. Dieser Prozess ist für viele beschäftigungsbezogene Green-Card-Anträge unerlässlich, insbesondere für die Visumkategorien EB-2 und EB-3, was ihn zu einem wichtigen Bestandteil des Einwanderungswegs für ausländische Arbeitnehmer macht, die eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung in den USA anstreben.
Aktienoptionen, einst Gold, sind jetzt eine Illusion
Erschwerend für die Zurückhaltung beim Hauskauf kommt die Auflösung von Vergütungsstrukturen hinzu, die einst aggressive Käufe befeuerten.
Zwischen 2019 und 2021 explodierte die aktienbasierte Vergütung, angetrieben von steigenden Bewertungen, einem lebhaften Börsengangmarkt und einem Stühlerücken zwischen Startups und FAANG-Giganten. Wer alle 18 Monate den Job wechselte, konnte mit einer Gehaltserhöhung von 30-50 % rechnen. Das Eigenheim folgte entsprechend: 2-Millionen-Dollar-Einsteigerhäuser wurden oft mit Anzahlungen gekauft, die aus frisch ausgeübten Aktienoptionen finanziert wurden.
US-Börsengangsmarktaktivität von 2019 bis 2025 (seit Jahresbeginn)
| Jahr | Anzahl der Börsengänge | Eingenommene Erlöse (USD) |
|---|---|---|
| 2019 | 232 | 62,3 Milliarden USD |
| 2020 | 480 | 174,1 Milliarden USD |
| 2021 | 1.035 | 301,3 Milliarden USD |
| 2022 | 181 | 18,1 Milliarden USD |
| 2023 | 154 | 22,7 Milliarden USD |
| 2024 | 225 | Daten nicht verfügbar |
| 2025 (seit Jahresbeginn) | 68 | 6,9 Milliarden USD |
Aber das Ökosystem, das diese Sprünge ermöglichte, hat sich abgenutzt. Börsengänge sind zu einem Rinnsal geworden. RSU-Pakete sind gleich geblieben. Big Tech bevorzugt jetzt die „Optimierung der Mitarbeiterzahl" gegenüber der Verteilung extravaganter Angebote.
„Alle erwarteten, dass 2025 das Comeback-Jahr sein würde", sagte ein leitender Personalvermittler bei einem Cloud-Infrastruktur-Startup. „Stattdessen bauen wir immer noch Fett ab. Ingenieure halten an ihren Jobs fest und verhandeln keine neuen. Geschweige denn, dass wir ziemlich sicher sind, dass KI Softwareentwickler bald ersetzen wird. Ach, vergiss nicht, dass die Jobs sowieso nach Indien und Osteuropa verlagert werden."
Für den Wohnungsmarkt ist dieser Wandel tiefgreifend. Die Kaufkraft, die einst hektische Bietergefechte unterstützte, regeneriert sich nicht mehr. Und da die Eigenkapitalpakete aus der Pandemiezeit in Vergessenheit geraten, verlässt eine Welle von Käufern stillschweigend den Markt.
Die unsichtbare Decke: Hohe Zinsen, geringe Risikobereitschaft
Über dieser demografischen und psychologischen Abkühlung liegt eine unbarmherzige Makrokulisse.
Stand März 2025 liegen die festen 30-jährigen Hypothekenzinsen bei rund 6,67 % – mehr als doppelt so hoch wie das, was viele Hausbesitzer während des Pandemiebooms abgeschlossen haben. Variable Hypotheken (ARMs), die in den Jahren 2021–2022 ausgegeben wurden, werden langsam zurückgesetzt, was einige fremdfinanzierte Haushalte in Richtung Unbehagen drängt.
Tabelle: Historischer Trend der US-amerikanischen 30-jährigen Hypothekenzinsen mit fester Laufzeit (2015-2025)
| Jahr | Durchschnittlicher Jahreszinssatz (%) | Bemerkenswerter Trend |
|---|---|---|
| 2015 | 3,85 | Beginn des allgemeinen Rückgangs |
| 2016 | 3,65 | Fortsetzung des Rückgangs |
| 2017 | 3,99 | Leichter Anstieg |
| 2018 | 4,54 | Höchststand vor Wiederaufnahme des Rückgangs |
| 2019 | 3,94 | Rückgang wird wieder aufgenommen |
| 2020 | 3,10 | Starker Rückgang (COVID-19-Auswirkungen) |
| 2021 | 2,96 | Allzeittief |
| 2022 | 5,34 | Starker Anstieg beginnt |
| 2023 | 6,81 | Fortsetzung des Anstiegs |
| 2024 | 6,72 | Leichte Mäßigung |
| 2025 | 6,67 | Aktueller Zinssatz (Stand 20. März 2025) |
Der Lock-in-Effekt hat zu einer Pattsituation geführt: Hausbesitzer mit Zinssätzen unter 3 % weigern sich zu verkaufen, während neue Käufer bei Zahlungen von 10.000 USD pro Monat für bescheidene Reihenhäuser zurückschrecken. Das Ergebnis? Eine Pattsituation.
„Man müsste irrational oder unglaublich zuversichtlich in seinen Job sein, um jetzt zu kaufen", sagte ein Tech-Mitarbeiter, der derzeit in Mountain View mietet. „Niemand will ein fallendes Messer fangen."
Dieses „Messer" fällt jedoch möglicherweise nicht weit. Trotz der schwächeren Nachfrage bleibt ein knappes Angebot ein starker Puffer. Jahrzehntelange Unterbebauung, geografische Einschränkungen und Prop-13-Steueranreize behindern weiterhin das Angebot.
Wusstest du, dass Kaliforniens Proposition 13, die 1978 verabschiedet wurde, die Grundsteuer im Bundesstaat revolutionierte? Diese bahnbrechende Änderung begrenzt die Grundsteuer auf 1 % des Verkehrswertes und beschränkt die jährlichen Erhöhungen auf 2 %, es sei denn, es gibt einen Eigentümerwechsel oder einen Neubau. Dies bedeutet, dass Hausbesitzer von niedrigeren Steuern profitieren, je länger sie ihre Immobilien besitzen, was sowohl für den Schutz von Rentnern gelobt als auch für die Reduzierung des Wohnungsumsatzes und die Beeinträchtigung der Einnahmen der lokalen Regierungen kritisiert wurde. Proposition 13 erfordert auch eine Zweidrittelmehrheit für staatliche Steuererhöhungen und lokale Sondersteuern, was sie zu einer mächtigen Kraft in der kalifornischen Finanzlandschaft macht. Trotz ihrer Kontroverse bleibt sie ein Eckpfeiler der kalifornischen Steuerpolitik und beeinflusst alles von den Wohnungsmärkten bis zur Schulfinanzierung.
Die Illusion des Zusammenbruchs, die Realität der Segmentierung
Trotz weit verbreiteter Beunruhigung prognostizieren Daten von Quellen wie Zillow nur moderate Rückgänge der Hauspreise in der Bay Area im Jahr 2025 – zwischen 0,2 % und 1,8 %, je nach Teilregion. Im Gegensatz dazu prognostiziert die California Association of Realtors einen Anstieg von 4,6 % im gesamten Bundesstaat.
Dieser scheinbare Widerspruch wird durch Segmentierung aufgelöst. Die Bay Area teilt sich auf – geografisch, wirtschaftlich und demografisch.
- Einsteigerhäuser (1,5–2,5 Mio. USD), insbesondere Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in weniger zentralen Lagen, stehen unter Druck. Hier treffen Arbeitsplatzunsicherheit, Visabedenken und Zinsreagibilität aufeinander.
- Vorzeigehäuser in Palo Alto, Los Altos und Noe Valley hingegen bleiben widerstandsfähig. Diese werden zunehmend in bar gekauft, oft von Tech-Veteranen oder frischgebackenen KI-Gewinnern.
„Der Markt bricht nicht zusammen", sagte ein langjähriger Makler in Menlo Park. „Er verteilt sich nur neu. Die einfachen Käufer sind weg. Die ernsthaften sind noch da."
Was als Nächstes kommt: Neujustierung, nicht Ruin
Wenn die Krise nach 2008 durch Zwangsverkäufe und bankgetriebene Zwangsvollstreckungen gekennzeichnet war, wird der heutige Abschwung durch Zögern und Desillusionierung angetrieben. Niemand gerät in Panik – noch nicht. Aber auch niemand feiert.
Eine stille Neujustierung ist im Gange.
- Für Käufer ist dies eine Zeit größerer Einflussnahme – aber nicht der Erschwinglichkeit. Während die Bietergefechte nachgelassen haben, bleibt der Preisschock bestehen.
- Für Verkäufer müssen die Erwartungen gezügelt werden. Die 2,2 Mio. USD, die ein Nachbar im Jahr 2021 erhalten hat, sind möglicherweise nicht mehr realistisch.
- Für Investoren hat sich das Spiel von Wertsteigerung auf Rendite und langfristige Rentabilität verlagert. Das Miet-Preis-Verhältnis, das lange Zeit durch spekulative Begeisterung verzerrt war, nähert sich wieder der Rationalität.
Die übergeordnete Botschaft mag kultureller Natur sein. Die Bay Area, die lange Zeit durch ihre Geschwindigkeit – von Geld, Ehrgeiz, Innovation – definiert wurde, verlangsamt sich. Die Vorstellung, dass Wohneigentum sowohl ein Meilenstein als auch ein Geldverdiener war, wird durch ein gemäßigteres Ethos ersetzt.
„Das erinnert mich an große asiatische Städte", sagte der leitende Ingenieur, der das Gespräch begann. „Man wacht eines Tages auf und merkt, dass der Höhepunkt hinter einem liegt. Und dann passt man sich an."
Zwischen Vermächtnis und Liquidität
Die Bay Area ist nicht Phoenix. Es ist nicht Shenzhen. Es ist sein eigener einzigartiger Wohnorganismus, der von einer seltsamen Mischung aus Reichtum, Zwang und Mythologie bestimmt wird. Es wird nicht zusammenbrechen. Aber es verändert sich – langsam, still und unaufhaltsam.
Eine Generation von Tech-Mitarbeitern entdeckt, dass Reichtum, der einst als strukturell und sich selbst verstärkend galt, jetzt bedingt ist. Von Politik. Von Zinsen. Vom Glück.
Für sie ist das Eigenheim nicht mehr eine Trophäe – es ist eine Frage. Eine, die immer weniger eilig beantworten.