Chinas 560 Milliarden Dollar Immobilienausbau weckt Hoffnung und Vorsicht: Ruf nach tiefen Reformen inmitten von Erholungsversuchen
Chinas Reaktion: Lockerung der Beschränkungen und Erhöhung der Kreditvergabe
Im Mittelpunkt von Chinas neuer Strategie steht ein vielfältiger Ansatz, um den Immobilienmarkt wiederzubeleben. Die Regierung hat lokalen Behörden mehr Autonomie gegeben, um unterschiedliche Beschränkungen wie die beim Kauf und Verkauf von Wohnungen, Preisobergrenzen und die Definition von normalen und nicht-normalen Wohnraum anzupassen oder aufzuheben. Diese "Vier Streichungen" sollen die Marktbeschränkungen verringern und die Nachfrage ankurbeln.
Zusätzlich wurden "Vier Senkungen" umgesetzt, um finanzielle Hürden für Käufer und Verkäufer zu senken. Dazu gehören eine Senkung der Zinsen für Wohnbaukredite um 0,25 Prozentpunkte, eine Verringerung der Mindestanzahlung für Erst- und Zweitkäufer auf bis zu 15% und Steuererleichterungen für diejenigen, die alte Wohnungen verkaufen, um neue zu kaufen.
Darüber hinaus hat die Regierung versprochen, die finanzielle Unterstützung für gestoppte Projekte zu erhöhen. Im Rahmen der "Zwei Erhöhungen"-Strategie wird der Kredit für "weiße Listen"-Projekte—d.h. solche, die für die Fertigstellung als wesentlich gelten—bis Ende des Jahres auf 4 Billionen Yuan (560 Milliarden Dollar) ausgeweitet. Außerdem werden weitere 1 Million städtische Dorf- und baufällige Wohnungen saniert.
Diese Maßnahmen zeigen bereits erste Anzeichen von Erfolg. Minister Ni Hong berichtete von einem Anstieg der Wohnungverkäufe, Besichtigungen und Transaktionen, besonders in Großstädten wie Shanghai und Shenzhen. Während der letzten „Goldenen Woche“ stiegen die Wohnungskäufe in 23 wichtigen Städten im Vergleich zum Vormonat um 77%, was darauf hindeutet, dass das Vertrauen der Käufer langsam zurückkehren könnte.
Gemischte Reaktionen: Optimismus und Vorsicht
Obwohl es Optimismus über die letzten Bemühungen der Regierung gibt, sind die Reaktionen von Experten und Marktbeobachtern gemischt. Analysten, die die Maßnahmen unterstützen, argumentieren, dass der kombinierte Ansatz der Lockerung der Beschränkungen, der Senkung der Anzahlungen und der Kreditzufuhr dem Sektor helfen wird, sich zu stabilisieren. Erste Anzeichen einer Erholung, wie der starke Anstieg der Immobiliengeschäfte während der Goldenen Woche, liefern Beweise dafür, dass diese Initiativen dazu beitragen könnten, das Angebot und die Nachfrage insbesondere in stark nachgefragten städtischen Gebieten ins Gleichgewicht zu bringen.
Dennoch bleibt Skepsis bestehen. Kritiker warnen, dass diese kurzfristigen Interventionen zwar vorübergehend die Liquidität und Transaktionsvolumina steigern mögen, jedoch wenig zur Lösung der tieferliegenden Probleme des chinesischen Immobilienmarktes beitragen. Die Schwierigkeiten des Sektors sind tief verwurzelt in einer hohen Verschuldung, mit vielen Entwicklern, die unter massiven Schuldenlasten leiden. Ohne strukturelle Reformen, die auf diese zugrunde liegenden Probleme abzielen, bleibt die Gefahr zukünftiger Krisen hoch.
Ökonomen wie Stephen Innes von SPI Asset Management vergleichen die gegenwärtige Situation mit einer "tickenden Zeitbombe" und warnen, dass die Maßnahmen der Regierung zwar die Marktinstabilität möglicherweise hinauszögern könnten, jedoch die strukturellen Schwächen des Sektors nicht vollständig ansprechen. Dazu gehören hohe Schuldenlasten der Entwickler, unvollendete Wohnprojekte und spekulative Investitionspraktiken, die den Sektor seit langem antreiben.
Forderungen nach strukturellen Reformen
Trotz der kurzfristigen Verbesserungen durch die Regierungspolitik argumentieren viele Experten, dass dauerhafte Stabilität im chinesischen Immobiliensektor nur durch strukturelle Reformen erreicht werden kann. Die derzeitigen Maßnahmen könnten einige Symptome vorübergehend lindern, greifen jedoch nicht die zugrunde liegenden Ursachen der Probleme des Immobilienmarktes an.
Ein zentrales Problem ist die übermäßige Abhängigkeit von Schulden. Viele Immobilienentwickler in China haben unhaltbare Schuldenstände angesammelt, die zwar schnelles Wachstum fördern, sie jedoch anfällig für finanzielle Schwierigkeiten machen. Die Bereitstellung von finanzieller Unterstützung und niedrigeren Anzahlungen durch die Regierung kann kurzfristige Liquiditätsprobleme verringern, jedoch bleibt die Branche ohne eine Abhilfe gegen diese Verschuldung gefährdet. Eine Umschuldung und die Förderung nachhaltigerer Finanzierungsmodelle werden als entscheidende Schritte in Richtung langfristige Erholung angesehen.
Eine weitere bedeutende Herausforderung liegt in der Vielzahl unvollendeter Wohnprojekte, bei denen Entwickler Zahlungen von Käufern erhalten haben, aber nicht über die notwendigen Mittel verfügen, um den Bau abzuschließen. Während eine Erhöhung des Kredits für "weiße Listen"-Projekte sicherstellen mag, dass einige Entwicklungen abgeschlossen werden, reicht dieser Stückwerkansatz nicht aus, um das Vertrauen der Käufer vollständig wiederherzustellen. Eine umfassendere Lösung, wie beispielsweise ein Modell, bei dem Häuser nur nach der vollständigen Fertigstellung verkauft werden, könnte helfen, diese Risiken zu mindern.
Chinas sich verändernde Demografie und Urbanisierungstrends stellen ebenfalls strukturelle Herausforderungen dar. Die rasante Urbanisierung des Landes, die das Wachstum des Immobilienmarktes über Jahrzehnte hinweg angeheizt hat, verlangsamt sich nun. Eine sich entwickelnde städtische Bevölkerung und sinkende Geburtenraten könnten die zukünftige Nachfrage nach neuen Wohnungen verringern. Um dem zu begegnen, fordern Experten Reformen, die sich auf den Bau von bezahlbarem Wohnraum und Mietmärkten konzentrieren, um Angebot und tatsächliche Nachfrage statt spekulativer Investitionen in Einklang zu bringen.
Das Problem der Überversorgung ist besonders akut in Chinas Städten der zweiten und dritten Ebene, wo große Bestände an unverkauften Wohnungen sogenannte "Geisterstädte" hervorgebracht haben. Diese Überversorgung ist das Ergebnis schlechter Planungen und unrealistischer Wachstumsziele, die von den lokalen Regierungen festgelegt wurden. Experten argumentieren, dass Reformen in der Flächenpolitik und eine größere Autonomie für die lokalen Regierungen helfen könnten, zukünftige Missverhältnisse zwischen Angebot und Nachfrage zu vermeiden.
Fazit: Ein Bedarf an tiefergehenden Reformen
Obwohl Chinas letzte Maßnahmen kurzfristige Erleichterung für seinen angeschlagenen Immobilienmarkt gebracht haben, bleiben die grundlegenden strukturellen Herausforderungen weitgehend unbeantwortet. Die Überverschuldung der Entwickler, unvollendete Projekte und spekulative Investitionspraktiken stellen weiterhin erhebliche Risiken für die langfristige Stabilität des Sektors dar.
Experten sind sich einig, dass tiefere Reformen—wie die Umschuldung von Schulden, ein Wechsel zu nachhaltigeren Finanzierungsmodellen und Änderungen bei Flächen-nutzungs- und Wohnpolitik—essenziell sind, um einen ausgewogenen und widerstandsfähigen Immobilienmarkt zu schaffen. Ohne diese strukturellen Änderungen läuft China Gefahr, die Boom- und Bust-Zyklen zu wiederholen, die seinen Immobiliensektor in den letzten Jahren geprägt haben.