DOJ verklagt RealPage und große Vermieter wegen angeblicher Mietpreisabsprache, die 1,3 Millionen Wohnungen betrifft

DOJ verklagt RealPage und sechs große Vermieter wegen angeblicher Mietpreisabsprache

Washington D.C., 7. Januar 2025 — In einem wegweisenden Schritt gegen wettbewerbswidriges Verhalten im Immobiliensektor hat das US-Justizministerium (DOJ) eine geänderte Kartellklage gegen RealPage Inc. und sechs bekannte Vermieter eingereicht. Die Klage wirft diesen Unternehmen vor, sich verschworen zu haben, die Mietpreise im ganzen Land künstlich in die Höhe zu treiben, den Wettbewerb zu untergraben und die Kosten für Mieter zu erhöhen.

Hauptvorwürfe und beteiligte Parteien

Das DOJ hat in Zusammenarbeit mit zehn Generalstaatsanwälten der Bundesstaaten RealPage und sechs große Vermieter – Greystar, Blackstones LivCor, Camden Property Trust, Cushman & Wakefield/Pinnacle, Willow Bridge und Cortland – beschuldigt, sich rechtswidrig abgestimmt zu haben, um die Mietpreise zu manipulieren. Zusammen verwalten diese Vermieter beeindruckende 1,3 Millionen Wohneinheiten in 43 Bundesstaaten und im District of Columbia.

Das angebliche Schema

Im Mittelpunkt der Beschwerde des DOJ steht die Behauptung, dass diese Vermieter die gemeinsamen Preisalgorithmen von RealPage nutzten, um die Mietpreise zu synchronisieren. Diese koordinierte Aktion umfasste angeblich den Austausch sensibler Wettbewerbsinformationen über verschiedene Kanäle, darunter direkte Kommunikation zwischen leitenden Angestellten, Marktbefragungen, sogenannte „Call Arounds“, RealPage-Benutzergruppen, die Preisstrategien diskutierten, und sogar den Austausch von Algorithmusparametern mit Wettbewerbern. Konkrete Beispiele sind:

• Greystar teilte Verlängerungsraten und Preisstrategien mit Camden.
• Führungskräfte von Camden und LivCor arbeiteten mehrere Monate lang an Preisstrategien zusammen.
• Gespräche zwischen LivCor und Willow Bridge über Erhöhungen der Verlängerungsraten innerhalb von Benutzergruppen.
• Greystar stellte Willow Bridge Auto-Accept-Parameter zur Verfügung.

Einigung mit Cortland

In einer bedeutenden Entwicklung hat Cortland, das 80.000 Einheiten in 13 Bundesstaaten verwaltet, einem Vergleich zugestimmt. Zu den wichtigsten Bedingungen der Einigung gehören:

• Volle Kooperation mit den laufenden Ermittlungen des DOJ.
• Ein Verbot der Verwendung von Wettbewerberdaten für Preismodelle.
• Implementierung eines gerichtlich bestellten Monitors zur Überwachung von Preisalgorithmen.
• Ein Verbot des Austauschs wettbewerbsrelevanter Informationen.

Dieser Vergleich wird einer 60-tägigen öffentlichen Konsultation unterzogen, bevor er endgültig abgeschlossen wird.

Ausweitung der Beteiligung der Bundesstaaten

Die Klage hat durch die Hinzufügung von Illinois und Massachusetts als Mitkläger an Bedeutung gewonnen, wodurch sich die Gesamtzahl der staatlichen Partner auf zehn erhöht. Weitere teilnehmende Staaten sind Kalifornien, Colorado, Connecticut, Minnesota, North Carolina, Oregon, Tennessee und Washington, was die weit verbreitete Besorgnis über die Manipulation der Mietpreise unterstreicht.

Auswirkungen auf die Unternehmenszentralen und den Betrieb

Die beteiligten Unternehmen haben ihren Hauptsitz in großen US-Städten:

• Greystar: Charleston, SC
• LivCor und Cushman & Wakefield: Chicago, IL
• Willow Bridge (ehemals Lincoln Residential): Dallas, TX
• Camden: Houston, TX
• Cortland: Atlanta, GA

Hintergrund der Kartellklage

Die Klage des DOJ stellt eine deutliche Verschärfung der regulatorischen Kontrolle über algorithmusgesteuerte Preisgestaltung im Mehrfamilienhaus-Immobiliensektor dar. Die Software von RealPage, die beschuldigt wird, die Absprache zwischen Vermietern ermöglicht zu haben, wurde bereits zuvor untersucht. Im Dezember 2024 zog das DOJ eine frühere Kartellklage gegen RealPage zurück, eine Entscheidung, die von der Änderung der Prioritäten der Regierung bei der Durchsetzung des Kartellrechts beeinflusst wurde.

Finanzielle Performance und Marktreaktionen

Inmitten der rechtlichen Turbulenzen meldete Camden Property Trust solide Finanzergebnisse für das zweite Quartal 2024 mit einem Ergebnis je Aktie aus dem operativen Geschäft von 1,71 $, das die Analystenerwartungen dank der starken Mietnachfrage in Regionen wie North Carolina und Arizona übertraf. Der Aktienmarkt reagierte jedoch negativ:

• Die Aktie von Camden liegt derzeit bei 112,27 $, ein leichter Rückgang um 1,05 %.
• Cushman & Wakefield wird mit 12,46 $ gehandelt, ein Rückgang um 3,04 %.
• Blackstone Inc. (Muttergesellschaft von LivCor) steht bei 172,45 $ und ist um 1,34 % gesunken.

Betriebliche Anpassungen und branchenweite Herausforderungen

Als Reaktion auf die Klage hat sich Cortland verpflichtet, die Verwendung sensibler Daten von Wettbewerbern und gemeinsamer Preisalgorithmen einzustellen, was auf einen potenziellen branchenweiten Wandel hin zu unabhängigeren und konformen Preisstrategien hindeutet. Diese Anpassung wird wahrscheinlich andere Unternehmen dazu veranlassen, ihre Abhängigkeit von Preis-Tools von Drittanbietern neu zu bewerten, um rechtliche Risiken zu mindern.

Städte wie San Francisco und Philadelphia haben bereits Gesetze erlassen, die die Verwendung algorithmischer Preisgestaltung und den Austausch von Daten einschränken, um die Mietpreisinflation einzudämmen und die Interessen der Mieter zu schützen. Diese regulatorischen Änderungen stellen erhebliche operative Herausforderungen für Vermieter und Immobilienverwaltungsfirmen im ganzen Land dar.

Investitionsüberlegungen inmitten rechtlicher Unsicherheit

Anleger sollten die sich entwickelnden Gerichtsverfahren und regulatorischen Entwicklungen genau verfolgen, da diese Faktoren die Betriebsmodelle und die Rentabilität von Immobilienunternehmen, die algorithmusgesteuerte Preisgestaltungstools verwenden, erheblich beeinflussen könnten. Die verstärkte Kontrolle kann zu Änderungen der Branchenpraktiken führen, die sich möglicherweise auf die Mieteinnahmen und die Unternehmensbewertungen auswirken.

Darüber hinaus könnte sich die sich entwickelnde Rechtslage auf die Anlegerstimmung und die Aktienperformance der beteiligten Unternehmen auswirken. Um fundierte Anlageentscheidungen im Mehrfamilienhaus-Immobiliensektor zu treffen, ist es wichtig, über regulatorische Trends und die Reaktionen der Unternehmen informiert zu bleiben.

Analyse und zukünftige Prognosen

Unmittelbare rechtliche und regulatorische Auswirkungen

Die Klage des DOJ hebt kritische kartellrechtliche Bedenken hinsichtlich der Absprachen und des Austauschs von Daten zwischen großen Vermietern hervor. Da jetzt zehn Generalstaatsanwälte der Bundesstaaten beteiligt sind, hat der Fall erhebliche Dynamik. Prognosen deuten darauf hin, dass andere Vermieter dem Beispiel von Cortland folgen und sich einigen könnten, Bußgelder zahlen und betriebliche Änderungen vereinbaren könnten. Darüber hinaus wird erwartet, dass die Aufsichtsbehörden auf Bundes- und Landesebene die Überwachung von Immobilienpreis-Tools verstärken und möglicherweise die Verwendung von Algorithmen und gemeinsam genutzten Daten einschränken.

Finanzielle Auswirkungen auf die beteiligten Unternehmen

Kurzfristig hat die Klage Unsicherheit für Unternehmen wie Greystar, Blackstone, Camden Property Trust und Cushman & Wakefield geschaffen, was zu Kursrückgängen und höheren Rechtskosten geführt hat. Langfristige Auswirkungen könnten reduzierte Margen sein, wenn Preis-Tools eingeschränkt werden, und potenzielle Abschreibungen für die Technologie von RealPage, die Investitionen in neue, konforme Preislösungen erforderlich machen.

Marktauswirkungen und Auswirkungen auf die Branche

Die Immobilienbranche könnte einen Wandel von der algorithmischen Preisgestaltung hin zu traditionelleren Modellen oder zur Entwicklung proprietärer, vorschriftenkonformer Algorithmen erleben. Dieser Übergang könnte die Mieter stärken, wobei die wachsende öffentliche Meinung und die Mietervertretung politische Maßnahmen wie Mietpreisdeckel vorantreiben.

Investitionsmöglichkeiten

Möglichkeiten ergeben sich bei defensiven Immobilienanlagen, Investitionen in Lösungen für die KI-Compliance und bei auf Mieter ausgerichteten Immobilienmodellen. Anleger könnten auch den Leerverkauf von Aktien von Unternehmen in Betracht ziehen, die stark von der Klage betroffen sind, oder in PropTech-Firmen investieren, die innovative, konforme Mietpreislösungen anbieten.

Strategische Empfehlungen für Anleger

1. Gerichtsverfahren genau verfolgen: Das Ergebnis der Klage wird einen Präzedenzfall schaffen und möglicherweise Branchennormen neu gestalten.
2. Verlagerung auf widerstandsfähige REITs: Reduzieren Sie die Exposition gegenüber Mehrfamilien-REITs, die auf technologiegetriebener Preisgestaltung beruhen, und erhöhen Sie die Beteiligungen in Sektoren wie Industrie- und Gesundheitsimmobilien.
3. Kurzfristige Volatilität nutzen: Untersuchen Sie Leerverkaufschancen für Unternehmen, die am stärksten von der Klage betroffen sind, und ziehen Sie gleichzeitig langfristige Investitionen in widerstandsfähige Unternehmen in Betracht.
4. Diversifizierung in PropTech Compliance: Investieren Sie in KI-gesteuerte Unternehmen, die sich auf Compliance- und Transparenz-Tools konzentrieren.
5. Öffentliche politische Trends beobachten: Konzentrieren Sie die Investitionen auf mieterfreundliche Bundesstaaten und meiden Sie Märkte, die einer starken regulatorischen Kontrolle unterliegen.

Schlussfolgerung

Die Klage des DOJ gegen RealPage und sechs große Vermieter stellt einen Wendepunkt für den Mehrfamilienhaus-Sektor dar und könnte die Branchenpraktiken grundlegend verändern. Anleger sind aufgefordert, einen vorsichtigen, aber opportunistischen Ansatz zu verfolgen, wobei sie die mit den beteiligten Vermietern verbundenen Risiken ausgleichen und gleichzeitig Wachstumschancen in vorschriftenkonformer Technologie und im Bereich des bezahlbaren Wohnraums untersuchen. Erfolg wird diejenigen begünstigen, die sich schnell an die sich verändernde regulatorische Landschaft anpassen und in innovative, mieterfreundliche Geschäftsmodelle investieren.