Büroflächen in Manhattan: Steuer Einnahmen steigen trotz Leerstandsquoten

Büroflächen in Manhattan: Steigende Steuereinnahmen trotz hoher Leerstandsquoten

Die Büroflächen in Manhattan zeigen einen ungewöhnlichen Trend. Trotz einer beträchtlichen Anzahl leerstehender Büros sind die Einnahmen der Stadt bemerkenswert gestiegen. Der Anstieg des Wertes von Bürogebäuden hat zu einem Anstieg der Steuereinnahmen geführt, die innerhalb von vier Jahren von 202,3 Milliarden Dollar auf 204,8 Milliarden Dollar gestiegen sind.

Es gibt jedoch einen Wendepunkt in dieser Erfolgsgeschichte. Während die Stadt von dem Anstieg des Immobilienwerts profitiert, stehen die tatsächlichen Eigentümer dieser Gebäude, wie die Schweizer Bank UBS, vor Herausforderungen. Einige sind gezwungen, ihre Immobilien für deutlich weniger als den geschätzten Wert zu verkaufen, was eine Kluft zwischen den steuerlich geschätzten Werten und den tatsächlichen Marktrealitäten aufzeigt.

Der Anstieg der Grundsteuer, die im nächsten Jahr 7,6 Milliarden Dollar erreichen soll, spielt eine wichtige Rolle bei der Finanzierung wichtiger städtischer Dienstleistungen, einschließlich Polizei und Feuerwehr. Dies stellt einen erheblichen Anstieg gegenüber den 5,8 Milliarden Dollar dar, die 2020 eingezogen wurden.

Die gestiegenen Leerstände in Büros sind eine Folge der Homeoffice-Trends, die während der Pandemie entstanden sind. Obwohl die Zahl der Büroarbeitsplätze wieder auf normalem Niveau ist, hat die Nachfrage nach Büroflächen nicht entsprechend zugenommen. Viele Menschen arbeiten mittlerweile in hybriden Rollen, was zu einem Anstieg leerer Schreibtische führt.

Trotz der hohen Leerstandsquoten erleben bestimmte Gebiete außerhalb der wichtigen Gewerbegebiete wie Downtown Brooklyn und Union Square einen Anstieg der Bürowerte, da Unternehmen nach kostengünstigeren Angeboten suchen.

Die Vermieter jedoch befinden sich in einer schwierigen Lage, da sie versuchen, die steigenden Bewertungen zu bewältigen. Der zunehmende Druck durch steigende Grundsteuern und die Herausforderung sinkender Leerstände stellen eine finanzielle Belastung dar.

Die paradoxe Situation in Manhattan, in der die Leerstände hoch bleiben und die Steuereinnahmen steigen, ist nicht einzigartig. Auch andere große Städte in den USA wie San Francisco, Denver und Seattle stehen vor ähnlichen Herausforderungen. In diesen Städten sind die Leerstandsquoten in die Höhe geschossen, wobei San Francisco 36 %, Denver 31 % und Seattle 28 % erreicht hat. Trotz der hohen Leerstandsquoten sind die Grundsteuern jedoch nicht unbedingt proportional gesenkt worden, was zu erheblichem finanziellen Druck auf die Immobilienbesitzer führt, die oft gezwungen sind, ihre Gebäude mit Verlust zu verkaufen. Die Situation wird durch hohe Zinssätze und wirtschaftliche Unsicherheiten verschärft, die die Immobilienwerte weiter drücken und es den Eigentümern erschweren, ihre Gebäude zu refinanzieren oder umzunutzen. Dieser Trend trägt zu dem bei, was einige Experten als "Büro-Apokalypse" bezeichnen, in der der gewerbliche Immobilienmarkt weiterhin vor Herausforderungen steht, ohne dass eine klare Lösung in Sicht ist.

Wichtige Erkenntnisse

• Die Leerstandsquoten in Büros von nahezu 25 % steigern die Steuereinnahmen von NYC um 2,5 Milliarden Dollar.
• Steuerlich geschätzte Werte steigen, die tatsächlichen Verkaufswerte hingegen fallen, wie der Verkauf von UBS für 8,5 Millionen Dollar zeigt.
• NYC wird 7,6 Milliarden Dollar an Grundsteuern einnehmen, was ein Fünftel des Gesamten im Jahr 2025 ausmacht.
• Die Nachfrage nach Büroflächen stagniert trotz der Wiederherstellung der Arbeitsplätze, mit einer Leerstandsquote von 23,6 %.
• Hudson Yards trägt zwei Drittel des Wachstums des Immobilienwerts von NYC seit 2020.

Analyse

Der Anstieg der Büroflächenwerte in Manhattan, der durch Trends beim Remote-Arbeiten bedingt ist, kommt NYC finanziell zugute, belastet jedoch die Vermieter. Die steigenden Grundsteuern, die bis 2025 auf 7,6 Milliarden Dollar steigen, unterstützen städtische Dienstleistungen, mindern jedoch die Gewinne im Immobilienbereich. Die Schweizer Bank UBS veranschaulicht diese Diskrepanz, indem sie Vermögenswerte unter den geschätzten Werten verkauft. Langfristig könnte die Stadtentwicklung sich auf Randgebiete wie Downtown Brooklyn verlagern, was diesen Regionen zugutekommt, jedoch die traditionellen Gewerbehubs herausfordert.

Wussten Sie schon?

• Steuerlich geschätzte Werte vs. Tatsächliche Verkaufswerte:
  • Erklärung: Steuerlich geschätzte Werte sind die Werte, die den Immobilien von den örtlichen Behörden zugewiesen werden, um die Grundsteuer zu berechnen. Diese Werte werden oft durch regelmäßige Neubewertungen bestimmt und spiegeln möglicherweise nicht den tatsächlichen Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs wider. Tatsächliche Verkaufswerte sind hingegen die Preise, zu denen Immobilien auf dem Markt verkauft werden. Im genannten Fall verkaufte UBS ein Gebäude für deutlich weniger als den geschätzten Wert, was auf eine Diskrepanz zwischen den Steuerbewertungen und den Marktrealitäten hinweist.
• Hudson Yards:
  • Erklärung: Hudson Yards ist ein groß angelegtes Immobilienentwicklungsprojekt in Manhattan, New York City. Es ist eines der teuersten Immobilienentwicklungsprojekte in der US-Geschichte und umfasst kommerzielle, Wohn- und Einzelhandelsflächen. Die Erwähnung von Hudson Yards, die zwei Drittel des Wachstums des Immobilienwerts von NYC seit 2020 antreibt, verdeutlicht seinen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt der Stadt und die gesamte wirtschaftliche Landschaft.
• Nachfrage nach Büroflächen und hybride Arbeitsrollen:
  • Erklärung: Der Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen, trotz der Erholung bei den Büroarbeitsplätzen, wird hauptsächlich durch den Anstieg hybrider Arbeitsrollen bedingt. Hybrides Arbeiten umfasst eine Mischung aus Remote- und Büroarbeit, wodurch Mitarbeiter teilweise von zu Hause aus arbeiten können. Dieser Trend hat den Bedarf an vollwertigen Büroflächen reduziert, was zu höheren Leerständen und Veränderungen in den Dynamiken der Märkte für gewerbliche Immobilien führt.