NYCs "Ja-Stadt" Plan: 5 Milliarden Dollar Wohnungsinitiative zielt darauf ab, die Wohnungsnot mit 80.000 neuen Einheiten zu bekämpfen

Was ist passiert?

Der Plan "City of Yes for Housing Opportunity", ein zentraler Bestandteil der Wohnungspolitik von Bürgermeister Eric Adams, wurde kürzlich nach monatelangen Verhandlungen und Anpassungen genehmigt. Ursprünglich sollten 109.000 neue Wohneinheiten in der Stadt innerhalb von 15 Jahren hinzugefügt werden, die überarbeitete Schätzung wurde auf 80.000 Einheiten reduziert. Öffentliche Mittel in Höhe von 5 Milliarden Dollar wurden zugesagt, wobei 2 Milliarden Dollar für Wohnraum, 2 Milliarden Dollar für Infrastrukturverbesserungen und 1 Milliarde Dollar für andere Ausgaben vorgesehen sind – darunter 1 Milliarde Dollar aus dem Bundesstaat New York unter Gouverneurin Kathy Hochul.

Der überarbeitete Plan bringt zahlreiche wichtige Änderungen mit sich, die darauf abzielen, zugänglicheren und gerechteren Wohnraum zu schaffen, während bestimmte Merkmale der Nachbarschaften erhalten bleiben. Die Parkanforderungen wurden angepasst: In bestimmten Bereichen, wie den Stadtteilen 9, 10 und 11 von Manhattan sowie in Teilen von Brooklyn und Queens, gelten diese Vorgaben nun nicht mehr. Gleichzeitig bleiben die Parkregeln in anderen Teilen der Stadt bestehen, um einen Ausgleich zwischen Zugänglichkeit und Nachbarschaftsbelangen zu schaffen.

Zusätzliche Wohneinheiten (ADUs) sind ein weiterer Schwerpunkt der Änderungen. Sie wurden in Überschwemmungsgebieten, sowohl an der Küste als auch im Binnenland, sowie in historischen Stadtteilen und bestimmten Einfamilienwirtschaften verboten. Der Plan führt auch Anforderungen an die Erschwinglichkeit ein, die vorschreiben, dass 20 % der Einheiten in größeren Entwicklungen für Einwohner mit einem Einkommen von bis zu 80 % des medianen Einkommens der Region (AMI) erschwinglich sein müssen. Darüber hinaus erhalten Entwickler, die erschwingliche Einheiten einbeziehen, einen 20 %igen Dichtebonus – einen Anreiz zur Förderung der Erschwinglichkeit in neuen Projekten.

Die Verabschiedung des Plans war nicht ohne Herausforderungen. Die Abstimmung wurde aufgrund intensiver Verhandlungen um sechs Stunden verschoben, und weitere Änderungen müssen von der Stadtplanungsbehörde geprüft werden. Die endgültige Abstimmung des Stadtrats wird nächsten Monat erwartet. Trotz einiger Widerstände von Ratsmitgliedern – insbesondere von David Carr aus Staten Island – hat der Plan Unterstützung von Wirtschaftsverbänden und Gewerkschaften erhalten, während er von einigen Immobilienfachleuten kritisiert wurde, die argumentieren, dass die zusätzlichen Anforderungen Entwickler davon abhalten könnten, überhaupt zu bauen.

Wichtigste Erkenntnisse

• Reduzierung der Wohnungsziele: Das ursprüngliche Ziel von 109.000 Einheiten wurde auf etwa 80.000 Einheiten über 15 Jahre reduziert, was einen vorsichtigeren Ansatz für Wachstum betont.
• Sichergestellte öffentliche Finanzierung: Ein Engagement von 5 Milliarden Dollar – mit Mitteln für Wohnraum, Infrastruktur und Ausgaben – unterstreicht eine signifikante öffentliche Investition zur Bekämpfung der Wohnungsnot.
• Anforderungen an die Erschwinglichkeit: Entwicklungen mit mehr als 50 Einheiten müssen 20 % der Einheiten für erschwinglichen Wohnraum reservieren, um den Bedürfnissen von einkommensschwachen und einkommensmäßig moderaten Einwohnern entgegenzukommen.
• Änderungen bei Parkplätzen und ADUs: Die spezifischen Änderungen bei den Parkplatzanforderungen und der Verfügbarkeit von ADUs spiegeln das Feedback der Gemeinschaft und Sicherheitsüberlegungen wider, insbesondere in überflutungsgefährdeten Gebieten.

Tiefenanalyse

Die "City of Yes for Housing Opportunity" ist eine bedeutende Neuausrichtung des Ansatzes New York Citys zur Stadtentwicklung – ein Ansatz, dessen Auswirkungen sowohl für Entwickler als auch für Bewohner weitreichend sein könnten. Der Plan bringt mehrere Komplexitäten mit sich, indem er versucht, eine Vielzahl von Gemeindeanliegen zu berücksichtigen und gleichzeitig die Entwicklung in einem Markt zu fördern, der bereits von hoher Nachfrage und begrenztem Angebot betroffen ist.

1. Auswirkungen auf Entwickler und Erschwinglichkeit

Immobilienentwickler sehen sich mit einer Mischung aus Chancen und Herausforderungen konfrontiert. Die Anreize des Plans, wie Dichteboni für die Einbeziehung von erschwinglichem Wohnraum, könnten zu mehr integrierten Projekten führen – insbesondere in begehrten Stadtteilen wie Manhattan und Brooklyn. Allerdings könnte die Verpflichtung, dass 20 % der Einheiten in größeren Projekten erschwinglich sein müssen, kombiniert mit den bestehenden Parkanforderungen in bestimmten Gebieten, einige Entwickler abschrecken. Für viele könnten diese Anforderungen die Projektkosten erhöhen und letztendlich die Rentabilität verringern, was die Anzahl neuer Wohnbauprojekte einschränken könnte.

Entwickler müssen nun die potenziellen Vorteile des Bauens in Gebieten mit gelockerten Zulassungsrichtlinien gegen die steigenden Kosten für die Einhaltung der Erschwinglichkeitsvorgaben abwägen. Der Erfolg dieses Balanceakts hängt weitgehend von zusätzlichen Anreizen wie Subventionen oder Steuererleichterungen ab, die steigende Baukosten ausgleichen können. Daher bleibt die Enthusiastik des privaten Sektors, vollständig am Plan teilzunehmen, ungewiss.

2. Mieter und Gemeinschaftsdynamik

Für Mieter sind die Nachrichten sowohl hoffnungsvoll als auch herausfordernd. Das Engagement zur Schaffung von 80.000 neuen Einheiten in 15 Jahren ist ein wichtiger Schritt zur Erhöhung der Wohnverfügbarkeit, und die Erschwinglichkeitsanforderungen stellen sicher, dass ein Teil dieser Einheiten für einkommensschwache Bewohner zugänglich sein wird. Dennoch dürfte die Rate an neu produzierten Einheiten nicht mit der beschleunigten Nachfrage in der Stadt Schritt halten. Während die Mieten stabiler werden könnten, sind signifikante Mietsenkungen ohne zusätzliche Wohninitiativen zur Ergänzung des aktuellen Plans unwahrscheinlich.

Gemeinschaften in ausgewiesenen Hochdichte-Zonen könnten erhebliche Veränderungen erleben, da neue Wohnbauprojekte die Bevölkerungsdichte erhöhen und die Nachbarschaftsdynamik verändern. Der Plan hat jedoch Einfamiliengebiete von Projekten zur Entwicklung in der Nähe von Verkehrsanbindungen ausgenommen, wodurch bestimmte Bereiche vor wesentlichen Veränderungen geschützt werden. Diese Entscheidung spiegelt ein gewisses Maß an langfristigen Erhaltungsanliegen der Gemeinschaft wider, schränkt jedoch auch das volle Potenzial des Plans ein, den Wohnraumbedarf erheblich zu decken.

3. Regierungs- und Infrastrukturinvestitionen

Die Zuweisung von 2 Milliarden Dollar für Infrastrukturverbesserungen ist ein entscheidender Faktor, um sicherzustellen, dass der Plan erfolgreich ist. Mit der Zunahme der Bevölkerung in den für höhere Dichte vorgesehenen Gebieten werden Investitionen in die Infrastruktur wie öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Versorgungseinrichtungen entscheidend sein, um eine hohe Lebensqualität aufrechtzuerhalten. Der Erfolg dieser Investitionen hängt weitgehend von der Fähigkeit der Stadt ab, Zeitpläne effektiv zu managen und mit staatlichen und föderalen Partnern zu koordinieren, um bei Bedarf zusätzliche Ressourcen zu sichern.

4. Umwandlungen von Büros in Wohnungen

Ein weiterer bemerkenswerter Aspekt des Plans ist die Regelung zur Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum. Mit den veränderten Arbeitsgewohnheiten nach der Pandemie bleiben viele Bürogebäude ungenutzt. Die Umwandlung dieser Flächen in Wohnräume könnte nicht nur zur Lösung der Wohnungsnot beitragen, sondern auch Teile der Stadt wiederbeleben, die seit Beginn der Fernarbeit Schwierigkeiten haben. Wenn dies gut umgesetzt wird, könnte es helfen, die Arten von Wohnraum zu diversifizieren und den sich wandelnden Bedürfnissen sowohl an Wohn- als auch an Arbeitsplätzen gerecht zu werden.

Wussten Sie schon?

• Der Begriff Baufaktor (FAR), der in den neuen Wohngebietsbeschreibungen verwendet wird, ist ein Instrument zur Zonierung, das die maximal erlaubte Gebäudegröße auf einem bestimmten Grundstück festlegt. Der neue Plan führt Wohngebiete mit FARs von bis zu 15-18 ein und ermöglicht so erheblich größere Wohnprojekte in einigen Stadtteilen.
• Die Universelle Erschwinglichkeit (UAP) ermöglicht Entwicklern einen 20 % Dichtebonus, wenn zusätzlicher Raum für erschwinglichen Wohnraum genutzt wird. Dieser Anreiz ist Teil eines umfassenderen Plans, um Entwickler zu ermutigen, erschwingliche Einheiten in größere Projekte zu integrieren und so stark nachgefragte Stadtteile inklusiver zu gestalten.
• Die Idee der verkehrosorientierten Entwicklung soll die Abhängigkeit von Autos reduzieren, indem Wohnraum in der Nähe öffentlicher Verkehrsknotenpunkte gefördert wird. Während dieses Konzept in einigen Teilen der Stadt angenommen wurde, bedeutet die Ausnahme von Einfamiliengebieten von diesen Regeln, dass einige Bereiche weiterhin weniger gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind – ein potenzieller Stolperstein für breitere Bemühungen zur Förderung von Nachhaltigkeit und Mobilität.

Die Initiative "City of Yes for Housing Opportunity" ist ein mutiger Schritt von New York City, der versucht, eine sorgfältige Balance zwischen der Erhöhung der Wohnverfügbarkeit und der Wahrung der Integrität der Gemeinschaft zu finden. Der endgültige Erfolg des Plans wird davon abhängen, wie gut es der Stadt gelingt, die inhärenten Herausforderungen zu meistern, die Erschwinglichkeit mit Entwicklung-Anreizen in Einklang zu bringen, Infrastrukturverbesserungen durchzuführen und das Feedback der Gemeinschaft in laufende Projekte zu integrieren. Während die Stadt voranschreitet, werden alle beteiligten Interessengruppen genau beobachten, ob diese Initiative als Modell für urbane Wohnreform auf lokaler und nationaler Ebene dienen kann.