Abschaffung der Mietkontrolle: Wie Argentiniens mutiger Schritt die Wohnungsmärkte umgestaltet und New Yorks Status Quo in Frage stellt

Argentiniens Abschaffung der Mietkontrolle weckt globales Interesse und Lehren für New York City

In einem mutigen Schritt, der internationale Aufmerksamkeit erregte, hob Argentiniens Präsident Javier Milei am 29. Dezember 2023 die Mietkontrolle auf, was zu erheblichen Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt des Landes führte. Diese Entscheidung, Teil von Mileis "wirtschaftlicher Schocktherapie", hat weitreichende Auswirkungen, insbesondere in Buenos Aires, und wird jetzt von Entscheidungsträgern weltweit, einschließlich jener in New York City, genau beobachtet.

Die Abschaffung der Mietkontrolle in Argentinien führte zu einem dramatischen Anstieg des Wohnungsangebots in Buenos Aires um 195,23 %. Noch beeindruckender ist, dass die Mietangebote im ganzen Land bis Juni 2024 um 184 % anstiegen, mit einem bemerkenswerten Anstieg von 62 % allein im Mai. Diese Flut an verfügbaren Wohnungen hat den Mietern dringend benötigte Erleichterung verschafft, die Mietpreise stabilisiert und sogar zu einem Rückgang der inflationsbereinigten Mieten um 40 % seit Oktober 2023 geführt.

Die neuen Vorschriften führen zu einer größeren Flexibilität im Mietmarkt. Vermieter und Mieter haben nun mehr Freiheit bei der Aushandlung der Mietbedingungen, wobei die Standardmietdauer von drei Jahren auf zwei Jahre verkürzt wurde. Diese erhöhte Marktflexibilität hat zu wettbewerbsfähigerer Preisgestaltung und einem dynamischeren Wohnungsmarkt insgesamt beigetragen.

Während die sofortigen Auswirkungen größtenteils positiv waren, argumentieren einige Kritiker, dass die Abschaffung hauptsächlich den Vermietern zum Vorteil gereicht, während die Mieter, die mit Argentiniens anhaltender Wirtschaftskrise kämpfen, kaum profitieren. Es gibt auch Bedenken hinsichtlich möglicher Preisanstiege, sobald der Markt ein Gleichgewicht erreicht.

Im Vergleich zum System der Mietkontrolle in New York City gibt es in NYC sowohl regulierte als auch marktgerechte Einheiten, wobei die regulierten Einheiten typischerweise unter dem Marktniveau in begehrten Gebieten liegen. Eine Beendigung der Mietstabilisierung in NYC würde wahrscheinlich die Mieten für regulierte Mieter erhöhen, könnte jedoch die Gebäudeverwaltung und -instandhaltung aufgrund des erhöhten Wettbewerbs verbessern. Mieter im Marktpreisbereich könnten von einem intensiveren Wettbewerb profitieren, und heruntergekommene Einheiten könnten renoviert und wieder auf den Markt gebracht werden.

Wichtige Punkte:

1. Das Wohnungsangebot in Buenos Aires stieg um 195,23 % nach der Abschaffung der Mietkontrolle.
2. Die Mietpreise sanken seit Oktober 2023 inflationsbereinigt um 40 %.
3. Die politische Veränderung führte zu größerer Marktflexibilität für Vermieter und Mieter.
4. Argentiniens Erfahrung zieht weltweite Beachtung auf sich, insbesondere in Städten mit Problemen der Wohnraumerschwinglichkeit.
5. Kritiker warnen vor möglichen langfristigen Herausforderungen und Preisspitzen, während sich der Markt anpasst.
6. Die Situation in New York City unterscheidet sich, da es eine Mischung aus regulierten und marktgerechten Einheiten gibt.

Tiefenanalyse: Lehren für New York City und darüber hinaus

Die Abschaffung der Mietkontrolle in Argentinien bietet wertvolle Einblicke für Städte weltweit, insbesondere für New York City, das mit eigenen Herausforderungen der Wohnraumerschwinglichkeit konfrontiert ist. Während New Yorks Ansatz sich von Argentiniens vollständiger Aufhebung unterscheidet, gibt es mehrere Lehren, die man daraus ziehen kann:

1. Angebot ist wichtig: Argentiniens Erfahrung verdeutlicht die Bedeutung einer Erhöhung des Wohnungsangebots. New York könnte sich auf Reformen konzentrieren, die mehr Einheiten auf den Markt bringen, wie Umbauten von Büros in Wohnungen und Änderungen der Zonierung, um eine dichtere Bebauung in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten zu ermöglichen.

2. Markt-flexibilität: Die erhöhte Flexibilität im argentinischen Mietmarkt hat zu dessen Erfolg beigetragen. New Yorks Reformen, wie Modifikationen von individuellen Wohnungsverbesserungen (IAIs) und neuen Steuerbefreiungsprogrammen wie 485-x, zielen darauf ab, mehr Flexibilität zu bieten und gleichzeitig einige Mieterschutzmaßnahmen aufrechtzuerhalten.

3. Balance-Akt: Im Gegensatz zur vollständigen Aufhebung in Argentinien versucht New York, den Mieterschutz mit den Bedürfnissen des Marktes in Einklang zu bringen. Das vorgeschlagene Gesetz zur guten Ursache für Zwangsräumungen, das für viele nicht regulierte Wohnungen gelten würde, veranschaulicht diesen Ansatz.

4. Gradualer Reformprozess: Während Argentinien sich für einen Schocktherapieansatz entschied, könnten New Yorks schrittweise Reformen zu einer langsameren, aber potenziell stabileren Verbesserung des Wohnungsmarktes führen.

5. Umfassender Ansatz: New Yorks vorgeschlagene Reformen, einschließlich Änderungen der Zonierung, Steueranreize und Umwandlungsprogramme, zeigen ein Verständnis dafür, dass die Bewältigung der Wohnraumerschwinglichkeit einen vielschichtigen Ansatz erfordert.

6. Weitere Reformen erforderlich: Für einen funktionierenden Markt sollte New York in Betracht ziehen, restriktive Zonierungsbestimmungen aufzuheben, Lohnuntergrenzen abzuschaffen, die den Bau von Gebäuden mit über 99 Einheiten verhindern, und das Wohnungsgericht zu reformieren, um zügige und unparteiische Anhörungen zu gewährleisten.

7. Politische Landschaft: Derzeit scheinen umfassende Veränderungen in New York aufgrund einer mieterfreundlichen Führung im Staatsgesetzgeber unwahrscheinlich. Argentiniens Beispiel legt jedoch nahe, dass man es in Erwägung ziehen sollte.

8. Historischer Kontext: Mietkontrollen bestehen oft, weil Begünstigte eine starke politische Wählerschaft bilden. Massachusetts hob 1994 landesweit die Mietkontrolle ohne signifikante negative Auswirkungen auf.

Wussten Sie schon?

1. Vor der Aufhebung der Mietkontrolle blieben schätzungsweise eines von sieben Häusern in Buenos Aires aufgrund restriktiver Vorschriften unbewohnt.

2. Argentiniens Inflationsrate erreichte Ende 2023 211,4 %, die höchste seit drei Jahrzehnten, was den Wohnungsmarkt erheblich beeinflusste.

3. In New York City unterstützten kürzlich drei progressive Mitglieder des Stadtrates die Abschaffung der Parkpflichten für Mehrfamilienentwicklungen, was auf einen Wandel hin zu mehr mietfreundlichen Politiken hindeutet.

4. Der Plan „City of Yes for Housing Opportunity“, der darauf abzielt, das Wohnungsangebot in New York zu erhöhen, wurde kürzlich von der Stadtplanungsbehörde genehmigt.

5. Trotz Mietkontrollen waren die durchschnittlichen Mieten in Buenos Aires vor der Aufhebung weit über den Inflationsraten gestiegen, was ärmere Mieter überproportional belastete.

6. Zwei mietstabilisierte Gebäude in Rego Park, Queens, wurden kürzlich für 108 Millionen Dollar (167.000 Dollar pro Einheit) verkauft, was im Gegensatz zu einer vorherigen Geschichte steht, wonach ein mietstabilisiertes Gebäude für 79.000 Dollar pro Einheit verkauft wurde.

7. Die Union Wharf Apartments in Baltimore wurden für 79 Millionen Dollar verkauft, nach einem Rückgang von 121,5 Millionen Dollar im Jahr 2015, was die sich verändernden Marktbedingungen veranschaulicht.

8. Jüngste Immobilien-Highlights in NYC umfassen einen Verkauf von 24,5 Millionen Dollar für eine Eigentumswohnung in der 111 West 57th Street und einen Verkauf einer gemischt genutzten Immobilie für 36 Millionen Dollar in der 673 Madison Avenue.

Während Städte weltweit mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu kämpfen haben, bietet Argentiniens kühnes Experiment mit der Aufhebung der Mietkontrolle wertvolle Lehren. Während die langfristigen Auswirkungen noch in Entwicklung sind, liefern die unmittelbaren Effekte eines erhöhten Angebots und stabilisierter Preise Denkanstöße für Entscheidungsträger in New York und darüber hinaus. Die Situation verdeutlicht das komplexe Zusammenspiel zwischen Regulierung, Marktkräften und Wohnraumerschwinglichkeit und stellt Städte vor die Herausforderung, ausgewogene Lösungen zu finden, die sowohl den Mietern als auch den Eigentümern zugutekommen und einen gesunden, dynamischen Wohnungsmarkt fördern.