Shenzhen startet Hausgutschein-System, wie Peking, Shanghai und Guangzhou, um Stadterneuerung zu vereinfachen
Ein radikales Experiment mit Wohngutscheinen in Chinas Mega-Städten
Shenzhen schließt sich Peking, Shanghai und Guangzhou an und führt den "Fang Piao (Wohngutschein)" ein – eine Quasi-Währung zur Ankurbelung des Immobilienmarktes, zur Stadterneuerung und zur finanziellen Rettung
SHENZHEN – In einem Schritt von symbolischer und systemischer Bedeutung haben Chinas vier Top-Städte – Peking, Shanghai, Guangzhou und jetzt Shenzhen – offiziell das experimentelle "Fang Piao System" oder "Haus-Ticket-System" eingeführt. Dieser Gutschein-basierte Ansatz zur Entschädigung bei Stadterneuerungsprojekten könnte einen Paradigmenwechsel in der Art und Weise einläuten, wie China seine Wohnungsbaupläne finanziert.
Am 26. März erließ das Amt für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung von Shenzhen eine wegweisende Anweisung: Ab dem 9. April wird die Stadt Bargeldentschädigungen für Stadterneuerungsprojekte durch Haus-Tickets ersetzen – oder zumindest wesentlich ergänzen. Diese Gutscheine können gegen bestimmte Wohneinheiten eingetauscht werden, oft mit zusätzlichen Anreizen wie zusätzlicher Wohnfläche. Befürworter sehen darin einen pragmatischen Versuch, mehrere Krisen auf einmal zu lösen. Kritiker argumentieren, es sei eine clevere Neuverpackung alter Schulden und Ungleichheiten in schickem, neuem Gewand.
Aber täuschen Sie sich nicht: Dies ist keine bürokratische Fußnote. Das Haus-Ticket-System ist Chinas jüngster Versuch, seinen Immobiliensektor – eine Säule der chinesischen Wirtschaft – vor dem Zusammenbruch zu bewahren, und es steht viel auf dem Spiel.
Eine neue Währung für das städtische Schlachtfeld
Im Prinzip ist das Haus-Ticket einfach: Anstatt den umgesiedelten Bewohnern eine Barauszahlung zu geben, stellen die lokalen Behörden ihnen einen Gutschein aus – der etwa ein Jahr gültig ist – der für den Kauf von neu gebauten, von der Regierung genehmigten Wohnungen verwendet werden kann. Oft beinhalten diese Tickets Anreize wie 10–20 % Bonusfläche oder einen Schnellzugang zu modernen Apartmentkomplexen, die bereits gebaut sind, wodurch Verzögerungen und Risiken vermieden werden, die mit dem Warten auf Neubauten verbunden sind.
Aber der Mechanismus ist alles andere als neutral. "Es sieht aus wie ein Wohngutschein, verhält sich aber wie eine Kommunalanleihe mit einer Wohnadresse", bemerkte ein mit der Finanzstruktur von Guangdong vertrauter Analyst. "Es geht nicht nur um Wohnraum – es geht um Liquidität, politisches Vertrauen und die Zahlungsfähigkeit der Kommunen."
Tatsächlich bewegt sich das Haus-Ticket in einem heiklen Tanz zwischen drei Kräften: Bauträgern mit unverkauften Beständen, Regierungen mit wachsenden finanziellen Zwängen und Bewohnern, die den Versprechungen der Stadterneuerung zunehmend skeptisch gegenüberstehen.
Vom Reißbrett zum Schlachtfeld: Wie sich die Politik durchgesetzt hat
Shenzhens Einführung folgt auf eine Reihe früherer Experimente. Guangzhou war Anfang 2024 mit seinem "Implementierungsplan für Wohngutscheine" Vorreiter und operationalisierte die Idee als erste der vier Städte. Der Bezirk Tongzhou in Peking folgte im Juli mit einem Entwurf, während Shanghai mit der Umsetzung in den Bezirken Jinshan und Qingpu begann.
Der Kontext ist sowohl dringend als auch strukturell. Im Rahmen eines nationalen Vorstoßes zur Umgestaltung städtischer Dörfer – insbesondere nach der Wirtschaftskonferenz von 2023, die das Ziel von 100 Millionen Quadratmetern Sanierung festlegte – sahen sich die lokalen Behörden mit einem klassischen Trilemma konfrontiert: kein Geld für Entschädigungen, keine Zeit zum Warten und keine politische Akzeptanz für Massenproteste.
Chinas Wachstum der Immobilieninvestitionen im Jahresvergleich, das aktuelle Verlangsamungstendenzen zeigt.
| Kennzahl | Zeitraum | Wert/Veränderung (im Jahresvergleich) |
|---|---|---|
| Immobilieninvestitionen | Gesamtjahr 2024 | -10,6 % |
| Immobilieninvestitionen | Jan-Feb 2025 | -9,8 % |
| Verkäufe von Gewerbebauten (Geschossfläche) | Gesamtjahr 2024 | -12,9 % |
| Verkäufe von Gewerbebauten (Wert) | Gesamtjahr 2024 | -17,1 % |
| Wert der Neuverkäufe (Top 100 Bauträger) | Feb 2025 | +1,2 % |
| Baubeginne (Geschossfläche) | Gesamtjahr 2024 | -23,0 % |
| Preise für Neubauten (70 Städte) | Feb 2025 | -4,8 % |
| Fertiggestellte Wohngebäude (Geschossfläche) | Gesamtjahr 2024 | -27,4 % |
| Nutzfläche der zum Verkauf stehenden Gewerbebauten | Ende 2024 | +10,6 % |
"Das traditionelle Modell des Baus von Umsiedlungswohnungen war zu langsam und zu teuer", bemerkte ein Berater für Stadterneuerung. "Aber einfach Bargeld verteilen? Auch unbezahlbar. Fang Piao ist der Kompromiss."
Shenzhens Ankündigung kodifiziert den Politikwechsel, der sich seit Jahren abzeichnet. Die Stadt verband den neuen Mechanismus explizit mit umfassenderen Zielen der Stadterneuerung, einschließlich der Revitalisierung des Wohnungsbestands, der Unterstützung von Immobilienentwicklern und der Kontrolle der Kommunalverschuldung.
Anreize und Illusionen: Was das Haus-Ticket wirklich bewirkt
Liquidität ohne Bargeld
Das Haus-Ticket ist, funktional gesehen, ein lokalisiertes Kreditinstrument. Es ist nicht verzinslich, wird nicht überall akzeptiert und hat ein Verfallsdatum. Aber es erschließt Kaufkraft innerhalb eines begrenzten Bereichs von Immobilien.
"Das ist Quasi-Geld", sagte ein Makroökonom. "Es ist ein Schattenfinanzinstrument ohne die volle Unterstützung der zentralen Währungsbehörde – aber stark genug, um die Wirtschaftstätigkeit innerhalb bestimmter städtischer Zonen umzulenken."
Quasi-Währung, auch Quasi-Geld genannt, bezieht sich auf hochliquide Vermögenswerte wie Schuldverschreibungen, die ähnlich wie offizielles Geld funktionieren, aber kein gesetzliches Zahlungsmittel sind. Diese Instrumente sind leicht konvertierbar oder innerhalb bestimmter Kontexte verwendbar, haben aber nicht die allgemeine Akzeptanz von staatlich ausgegebenem Geld.
Indem sie diese Kaufkraft auf bestimmte Wohnungsbestände lenken, wollen die Städte überhöhte Bauträgerbestände abbauen und gleichzeitig umgesiedelten Bewohnern eine – wie es die Behörden nennen – "würdevollere, flexiblere" Wohnlösung anbieten. Im Fall von Shenzhen könnte dies bedeuten, dass die Nachfrage in weniger gesättigte Bezirke wie Longgang oder Pingshan gelenkt wird.
Bauträger finden eine Lebensader
Für Bauträger – insbesondere diejenigen, die noch unter den Folgen regulatorischer Beschränkungen und einer Liquiditätskrise leiden – bietet das Haus-Ticket-System etwas, wonach sie sich sehnen: gebundene Nachfrage.
"Fang Piao ist Nachfrage ohne Ausweg", sagte ein in Guangdong ansässiger Immobilienmanager. "Die Bewohner können das Geld nicht behalten, nicht anderswo investieren, können den Markt nicht einfach verlassen. Sie müssen kaufen."
Aber das ist an Bedingungen geknüpft. Bauträger müssen Rabatte aushandeln, unsichere Zeitpunkte bei der Gutscheineinlösung in Kauf nehmen und sich mit den lokalen Behörden über die Einhaltung der Vorschriften abstimmen. In vielen Fällen können Gutscheine nur für eine kurze Liste genehmigter Projekte verwendet werden, die oft von lokalen politischen und fiskalischen Prioritäten bestimmt werden.
Im Bezirk Liwan in Guangzhou gewährte beispielsweise ein Gutschein im Wert von 2,5 Millionen Yuan effektiv nur Zugang zu einer begrenzten Auswahl an Optionen – viele davon über diesem Preis, was von den umgesiedelten Bewohnern verlangte, mit eigenem Geld aufzustocken.
Vertriebene, aber entrechtet? Bewohner stehen vor schwierigen Entscheidungen
Aus Sicht der Stadtbewohner, die von Bulldozern bedroht sind, bringt die Verlagerung von Bargeld auf Gutscheine sowohl Versprechen als auch Gefahren mit sich.
Einerseits kann das Haus-Ticket den Zugang zu modernem Wohnraum ermöglichen, der sonst unerschwinglich wäre.
Andererseits sind die Einschränkungen real: begrenzte Auswahl, Verfallsrisiko, kein Investitionsnutzen und wenig Flexibilität.
"Man kann einen Fang Piao nicht auf sein Bankkonto einzahlen. Man kann ihn nicht investieren. Man kann ihn nicht an seine Kinder weitergeben", bemerkte ein Kommentator. "Und wenn die verfügbaren Immobilien überteuert oder minderwertig sind, hat man effektiv nur Kaufkraft verloren."
Einige lokale Regeln schreiben sogar vor, dass die Bewohner mindestens 90 % des Gutscheinwerts verwenden müssen, wie in Städten wie Shenyang zu sehen ist. Wenn der volle Betrag nicht genutzt wird, verfällt er. In extremen Fällen können sich die Bewohner nicht aus dem System abmelden – selbst wenn sie es vorziehen, auf eine Barabfindung zu warten.
Schattenfinanzierung, stille Kompromisse: Die fiskalischen Mechanismen hinter dem Vorhang
Hinter dem sozialen und politischen Theater verbirgt sich eine komplexe monetäre Struktur, die Fang Piao zu weit mehr als nur einer einfachen Wohnungspolitik macht. Es ist Teil einer umfassenderen Neuausrichtung der Kapitalströme durch Chinas wichtigsten Sektor: Immobilien.
Die dreischichtige Geldmaschine
Analysten unterteilen den traditionellen Immobilienfinanzierungszyklus in drei Kernschichten:
- Kreditvergabe durch Politikbanken: Lokale Regierungen leihen sich von Politikbanken Geld, um monetäre Entschädigungen zu finanzieren – ein Prozess, der neues Geld druckt und öffentliche Schulden schafft.
Ich werde diese Daten in eine übersichtlichere Tabelle umwandeln, indem ich die Quellen entferne und die Informationen ordnungsgemäß organisiere:
Tabelle: Wachstum der Schulden chinesischer Lokalregierungen und LGFV (2014–2023)
| Jahr | Kennzahl | Wert (Billionen RMB) | Wert (% des BIP) | Anmerkungen |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | LGFV-Schulden | ~14,34 | ~13 % | Der IWF schätzt die LGFV-Schulden auf 13 % des BIP. Schulden-Swap-Programm initiiert. |
| 2020 | LGFV-Schulden | ~45 | ~44 % / ~88 % | Der IWF schätzte die riskanten LGFV-Schulden auf 20,1 Billionen RMB (44 % der Gesamtsumme). Li schätzte die gesamten lokalen Schulden auf 90 Billionen RMB (~88 % des BIP). |
| Ende 2022 | LGFV-Schulden | 59-60+ | ~47-50 % | Rhodium Group: 59 Billionen RMB. IWF: 60+ Billionen RMB. UCSD schätzt die gesamten lokalen Schulden (Anleihen + Kredite) auf 90-110 Billionen RMB (~75-91 % des BIP). |
| Ende 2023 | Offizielle Schulden der Lokalregierungen (in der Bilanz) | ~41 | ~32 % | Offizielle Zahlen gemeldet. |
| Ende 2023 | LGFV-Schulden (außerhalb der Bilanz / versteckt) | ~60 | ~48 % / ~60 % | Der IWF schätzt die LGFV-Schulden auf 60 Billionen RMB (~48 % des BIP). AXA IM schätzt die gesamten lokalen Schulden (einschließlich LGFVs) auf ~76 Billionen RMB (>60 % des BIP). |
| Ende 2023 | Allgemeine Staatsschulden (offiziell) | ~71 | ~69 % / ~83,4 % | Beinhaltet Schulden von Zentral- und Lokalregierungen. Der IWF meldet höhere Kennzahlen. |
| Ende 2023 | Erhöhte Staatsschulden (offiziell+LGFV) | ~101 | ~117 % / ~120 % | Die "erhöhte" Kennzahl des IWF beinhaltet LGFV-Schätzungen. |
Wussten Sie, dass China über eine einzigartige Reihe staatseigener Finanzinstitute verfügt, die als Politikbanken bekannt sind? Diese Banken, darunter die China Development Bank, die Export-Import Bank of China und die Agricultural Development Bank of China, sind darauf ausgelegt, die Wirtschaftspolitik der Regierung umzusetzen, anstatt Gewinne zu maximieren. Sie sind auf die gezielte Finanzierung von Sektoren wie Infrastruktur, Handel und Landwirtschaft spezialisiert und spielen eine entscheidende Rolle bei der Unterstützung der strategischen Initiativen Chinas, sowohl im In- als auch im Ausland. Politikbanken sind maßgeblich an der Finanzierung von Projekten im Rahmen der Gürtel- und Straßeninitiative beteiligt und sind ein wichtiges Instrument für China, um seine wirtschaftlichen Ziele weltweit voranzutreiben. Obwohl ihren Anleihen keine expliziten staatlichen Garantien zugrunde liegen, gelten sie aufgrund ihrer entscheidenden Rolle in der Entwicklungsstrategie Chinas als souverän.
- Bauträgerfinanzierung: Immobilienfirmen nehmen Kredite auf, kaufen Land von Regierungen, die dann Schulden zurückzahlen und Infrastruktur finanzieren. Dies fördert sowohl die öffentliche als auch die private Verschuldung.
- Kreditaufnahme der Haushalte: Bürger nehmen Hypotheken auf, um Häuser zu kaufen, und schließen damit die Kette des schuldenfinanzierten Wachstums. Das Ergebnis ist eine Wirtschaft, in der Immobilien nicht als Reservoir, sondern als "unendlicher Gelddrucker" fungiert haben.
Das Haus-Ticket unterbricht diese Reihenfolge. Es reduziert den unmittelbaren Liquiditätsbedarf der Regierung, senkt die Finanzierungskosten (keine Zinsen) und ermöglicht eine lokalisierte monetäre Expansion, ohne die formellen Schuldenobergrenzen zu erreichen. Kurz gesagt, es ist ein Schuldschein mit Bebauungsplänen.
Aber die Glaubwürdigkeit des Systems hängt davon ab, welchen Wert die Bewohner diesen Schuldscheinen beimessen. Wenn das Ticket als schwach wahrgenommen wird – aufgrund schlechter Wohnmöglichkeiten oder schwachen Vertrauens der Bauträger – könnte es Widerstand auslösen.
Risiken: Stille Krise oder subtiler Stabilisator?
Die Wirksamkeit des Haus-Tickets hängt von vier unvorhersehbaren Variablen ab:
- Kreditwürdigkeit der lokalen Regierungen: Insbesondere in Städten niedrigerer Ebene können die Bewohner in Frage stellen, ob die Gutscheine ihren Wert behalten oder fair eingelöst werden.
- Ausführungsrisiko des Bauträgers: Wenn sich Projekte verzögern oder eingestellt werden, wird der Gutschein wertlos und das Vertrauen der Bewohner schwindet rapide.
- Präferenzen der Bewohner: Menschen, die aus städtischen Dörfern vertrieben werden, wünschen sich oft Mobilität, nicht eine obligatorische Reinvestition in statische Vermögenswerte.
- Marktsegmentierung: Im Laufe der Zeit können zwei Immobilienmärkte entstehen – einer für Gutscheine und einer ohne Gutscheine –, was zu Verzerrungen, Illiquidität und Bedenken hinsichtlich der Gleichheit führt.
Einige Analysten warnen vor einem noch größeren Risiko: der Schaffung lokalisierter, unregulierter Quasi-Währungen, die die Grenze zwischen fiskalischem Management und Schattenfinanzierung verwischen. "Das ist nicht nur eine politische Innovation. Es ist monetäre Improvisation", sagte ein Experte. "Und die langfristigen Auswirkungen sind unbekannt."
Was kommt als Nächstes: Expansion, Evolution oder Erschöpfung?
Es wird nun erwartet, dass sich das Modell über den Abriss städtischer Dörfer hinaus auf andere Bereiche ausdehnt: Sanierung von Elendsvierteln, Umwandlung von Sozialwohnungen und sogar Buy-First-Sell-Later-Programme, bei denen Regierungen von Bewohnern bewohnte Häuser im Austausch gegen – was sonst – mehr Fang Piao erwerben könnten.
Aber die Skepsis bleibt bestehen.
Wie es ein auf städtische Enteignung spezialisierter Anwalt formulierte: "Ein Gutschein ist in Ordnung – wenn der Markt funktioniert. Aber was passiert, wenn die Musik aufhört und jeder ein Stück Papier in der Hand hält, das niemand haben will?"
Eine Politik, die auf Versprechen und Zerbrechlichkeit aufbaut
Chinas Haus-Ticket-Experiment ist eine bemerkenswerte Mischung aus fiskalischer Triage, Immobilienkonjunktur und Social Engineering. Es versucht, einen ausfransenden politischen Konsens mit einem Instrument zusammenzuflicken, das zu gleichen Teilen Subvention, Schuldschein und Marktmechanismus ist.
Wenn es erfolgreich ist, kann es dazu beitragen, den volatilsten Wirtschaftssektor des Landes zu stabilisieren und seinen Ansatz zur Stadterneuerung zu modernisieren. Wenn es scheitert, könnte es die Grenzen der finanziellen Kreativität angesichts struktureller Ungleichgewichte aufzeigen.
Vorerst jubeln die Bauträger, die Beamten atmen etwas leichter und die vertriebenen Bewohner wägen ihre Chancen ab.
Wie es ein anonymer Analyst formulierte: "Bei Fang Piao geht es nicht um Immobilien. Es geht um Vertrauen. Vertrauen in das System, in die Stadt, in die Zukunft. Und das ist die härteste Währung von allen."