Spanien bekämpft Wohnungsnot mit einer kühnen 100%igen Steuer auf Immobilienkäufer von außerhalb der EU

Spanien plant 100% Steuer auf Immobilienkauf durch Nicht-EU-Bürger zur Bekämpfung der Wohnungskrise

Madrid, 13. Januar 2025 — Um die eskalierende Wohnungsnot zu bekämpfen, hat die spanische Regierung einen Vorschlag vorgelegt, eine 100%ige Steuer auf Immobilienkauf durch Nicht-EU-Bürger zu erheben. Premierminister Pedro Sánchez kündigte diese Maßnahme als Teil einer umfassenden 12-Punkte-Strategie an, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren und die Wohnungsversorgung für die einheimische Bevölkerung zu verbessern.

Ziel: Abkühlung des Immobilienmarktes

Premierminister Sánchez betonte die Dringlichkeit der Lage und bezeichnete den aktuellen Wohnungsmarkt als "schwere" Krise, die sofortiges Handeln erfordert. Die vorgeschlagene Steuer zielt auf Nicht-EU-Bürger ab, die nicht in der EU wohnen, darunter auch britische Käufer, die nach dem Brexit eine wichtige Rolle auf dem spanischen Immobilienmarkt spielen. Diese neue Steuer würde zusätzlich zu den bestehenden Grundsteuern (7-12%) erhoben und die finanzielle Belastung für ausländische Investoren effektiv verdoppeln.

Auswirkungen auf ausländische Käufer und den Markt

Die Einführung dieser Steuer wird sich erheblich auf Nicht-EU-Bürger auswirken, die derzeit jährlich etwa 27.000 Häuser in Spanien kaufen. Allein im dritten Quartal 2024 machten ausländische Käufer, sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger, 15 % aller Immobilientransaktionen aus. Britische Investoren stellen den größten Anteil mit 8,5 % der Auslandsgeschäfte. Der hohe Zufluss ausländischen Kapitals hat in den letzten zehn Jahren zu einem Anstieg der Hauspreise in ganz Europa um 48 % beigetragen – weit mehr als das Wachstum der Haushaltseinkommen, das nur halb so hoch war.

Ergänzende Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnungsbezahlbarkeit

Der Vorschlag einer 100%igen Steuer ist nur ein Element einer umfassenderen Initiative zur Verbesserung der Wohnungsbezahlbarkeit. Weitere Maßnahmen umfassen:

• Höhere Steuern auf Kurzzeitvermietungen: Erhöhte Steuern auf Ferienwohnungen im Airbnb-Stil sollen die Umwandlung von Wohnungen in Ferienobjekte reduzieren und so das Angebot an Wohnungen für die einheimische Bevölkerung erhöhen.
• Ausbau des sozialen Wohnungsbaus: Die Übertragung von 3.300 Wohnungen an eine neue Behörde für sozialen Wohnungsbau soll das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erhöhen.
• Sanierungsprogramme: Initiativen zur Sanierung leerstehender Immobilien sollen ungenutzten Wohnraum wieder in den Markt zurückführen.
• Anreize für Vermieter: Öffentliche Garantien für Vermieter, die bezahlbare Mietwohnungen anbieten, sollen nachhaltigere und langfristige Wohnlösungen fördern.

Unterschiedliche Expertenmeinungen

Spaniens ehrgeiziger Steuerplan hat bei Branchenexperten und Interessenvertretern unterschiedliche Reaktionen ausgelöst.

Zustimmungsmeinungen

Befürworter argumentieren, dass die Steuer ein notwendiges Mittel ist, um ausländische Spekulationen einzudämmen, die ihrer Meinung nach die Immobilienpreise in die Höhe treiben und es den Einheimischen erschweren, eine Wohnung zu finden. Premierminister Sánchez hob die gesellschaftliche Kluft zwischen "reichen Vermietern und armen Mietern" hervor und betonte die Notwendigkeit von Maßnahmen, die den Wohnungsbedarf spanischer Bürger priorisieren. Befürworter loben auch die ergänzenden Maßnahmen und meinen, dass sie einen ganzheitlichen Ansatz zur Lösung des Wohnungsmangels darstellen.

Kritische Meinungen

Kritiker hingegen bezweifeln die Wirksamkeit der Steuer und weisen darauf hin, dass Nicht-EU-Käufer einen relativ geringen Anteil am gesamten Wohnungsmarkt ausmachen. Antonio de la Fuente von Colliers bezeichnete den jährlichen Kauf von 27.000 Häusern durch Nicht-EU-Bürger als "Tropfen auf den heißen Stein" und deutete an, dass die Steuer nur minimale Auswirkungen auf die allgemeine Bezahlbarkeit haben könnte. Darüber hinaus besteht die Sorge, dass die Steuer sowohl Einzel- als auch institutionelle Investoren abschrecken und zu verringerten Investitionen im spanischen Immobiliensektor und damit verbundenen Branchen wie dem Bauwesen führen könnte.

Herausforderungen bei der Umsetzung

Eine der größten Hürden für den Vorschlag ist die notwendige parlamentarische Zustimmung, die angesichts der mangelnden sicheren Mehrheit von Premierminister Sánchez im Parlament ungewiss ist. Darüber hinaus warnen Immobiliexperten davor, dass die Steuer zu Marktunsicherheit führen und Immobilientransaktionen verlangsamen und zukünftige Investitionen abschrecken könnte.

Marktanalyse und zukünftige Prognosen

Abkühlung der ausländischen Investitionen und Marktsegmentierung

Die Steuer dürfte die ausländischen Investitionen, insbesondere in Hotspots wie Costa del Sol, Mallorca und Alicante, dämpfen. Dies könnte zu Preiskorrekturen führen, wodurch Immobilien für inländische Käufer erschwinglicher werden, aber möglicherweise hochwertige Entwicklungen zum Erliegen bringen. Wohlhabende ausländische Investoren könnten nach Schlupflöchern suchen, z. B. die Nutzung von Unternehmensstrukturen oder EU-Partnerschaften, was zu einer ungleichen Auswirkung auf verschiedene Immobilienklassen führen könnte.

Auswirkungen auf die Akteure

• Inländische Käufer: Während in einigen Regionen eine höhere Bezahlbarkeit zu verzeichnen sein könnte, könnte ein Rückgang ausländisch geführter Bauvorhaben das Wachstum des Wohnungsangebots begrenzen und die allgemeinen Herausforderungen der Bezahlbarkeit weiter verschärfen.
• Bauträger und Makler: Eine starke Abhängigkeit von ausländischen Käufern kann zu Projektverzögerungen und Umsatzverlusten führen. Bauträger, die sich auf lokale Märkte oder bezahlbaren Wohnraum konzentrieren, könnten jedoch von staatlichen Anreizen profitieren.
• Institutionelle Investoren: Unsicherheit über die Grundsteuerpolitik kann institutionelle Investitionen, insbesondere im Bereich Build-to-Rent, abschrecken und möglicherweise die für groß angelegte Stadtentwicklungen benötigten Kapitalzuflüsse verringern.
• Kommunen: Regionen, die stark von ausländischen Investitionen abhängig sind, könnten mit sinkenden Steuereinnahmen rechnen, was die Haushaltslage der Gemeinden belastet, die bereits mit Wohnungsmangel zu kämpfen haben.

Übergreifende Trends und strategische Chancen

Spaniens Politik steht im Einklang mit einem wachsenden europäischen Trend, der die Wohnungsbezahlbarkeit gegenüber ausländischen Investitionen priorisiert und Maßnahmen in Ländern wie Kanada, Neuseeland und Dänemark widerspiegelt. Während die aggressive Steuer den Markt destabilisieren könnte, könnte sie auch innovative Finanzierungsstrukturen wie Miteigentum oder staatlich geförderte Hypotheken fördern. Für Investoren und Bauträger könnte eine Marktkorrektur die Möglichkeit bieten, unterbewertete Immobilien zu erwerben oder sich auf Projekte für bezahlbaren Wohnraum zu konzentrieren.

Fazit

Spaniens vorgeschlagener 100%iger Steuersatz auf Immobilienkauf durch Nicht-EU-Bürger ist ein wichtiger Schritt zur Bewältigung der Wohnungskrise des Landes. Obwohl die Politik darauf abzielt, ausländische Spekulationen einzudämmen und den Zugang zu Wohnungen für die Einheimischen zu verbessern, ist ihre langfristige Wirksamkeit ungewiss. Die potenziellen Rückgänge ausländischer Investitionen und die Marktunsicherheit stellen Herausforderungen dar, aber wenn sie durch robuste Maßnahmen ergänzt werden, könnte diese Initiative den Weg für einen gerechteren Wohnungsmarkt in Spanien ebnen. Während der Vorschlag auf die parlamentarische Zustimmung wartet, beobachten die Akteure im Immobiliensektor aufmerksam, welche Auswirkungen er auf die Zukunft der spanischen Immobilienlandschaft haben wird.