US-Immobilienmarkt erreicht Rekordhoch bei Angeboten: Wichtige Trends und Prognosen für 2025

US-Immobilienmarkt verzeichnet im November 2024 angesichts sich verändernder Dynamiken rekordverdächtige Bestandszunahme

Der US-Immobilienmarkt befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel, da die Zahl der aktiven Immobilienangebote auf den höchsten Stand seit 2020 gestiegen ist. Laut Daten von Redfin war der November 2024 ein entscheidender Monat mit einem deutlichen Anstieg der zum Verkauf stehenden Häuser um 12,1 % im Jahresvergleich. Dies spiegelt breitere wirtschaftliche Veränderungen und ein sich veränderndes Käuferverhalten wider. Dieser sprunghafte Anstieg des Angebots verändert die Marktdynamik, beeinflusst die Hauspreise und führt zu strategischen Anpassungen bei den wichtigsten Akteuren.

Rekordanstieg des Angebots treibt Marktveränderungen voran

Im November 2024 erreichte die Gesamtzahl der aktiven Immobilienangebote in den Vereinigten Staaten ein beispielloses Niveau und markierte den höchsten Angebotsstand seit 2020. Die Daten zeigen einen monatlichen Anstieg um 0,5 %, was zu einem deutlichen Jahresanstieg von 12,1 % führt. Dieser bemerkenswerte Anstieg des Immobilienbestands unterstreicht einen entscheidenden Wandel in der Immobilienlandschaft und bietet sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Käufer und Verkäufer gleichermaßen.

Überbewertung und längere Marktzeiten befeuern Angebotsanstieg

Mehrere Faktoren treiben die Anhäufung unverkaufter Häuser voran und führen zum aktuellen Angebotsanstieg. Ein Hauptfaktor ist die Überbewertung, wobei viele Immobilien über dem Marktwert angeboten werden und potenzielle Käufer abschrecken. Darüber hinaus hat sich die durchschnittliche Zeit, die ein Haus auf dem Markt verbleibt, verlängert. 54,5 % der November-Angebote blieben 60 Tage oder länger unverkauft. Dieser Trend kennzeichnet das langsamste Verkaufstempo seit 2019, da Häuser durchschnittlich 43 Tage brauchen, um einen Vertrag zu erhalten, was eine erhöhte Vorsicht bei den Käufern widerspiegelt.

Auch stark nachgefragte Preisklassen zeigen langsamere Verkäufe

Selbst in traditionell stark nachgefragten Preisklassen, wie z. B. Häusern mit Preisen von 650.000 US-Dollar oder weniger, verlangsamen sich die Verkäufe. Diese Immobilien, die sich normalerweise schnell verkaufen, verbleiben nun länger auf dem Markt. Diese Verlangsamung deutet darauf hin, dass Verkäufer in verschiedenen Preisklassen möglicherweise zu hohe Preise festsetzen, was die übliche Dynamik in diesen Segmenten stört und eine umfassendere Neubewertung von Immobilienwerten anzeigt.

Komplexe Marktdynamik beeinflusst durch Hypothekenzinsen und Konsumvertrauen

Der aktuelle Immobilienmarkt wird von einem komplexen Zusammenspiel aus erhöhten Hypothekenzinsen und sich veränderndem Konsumvertrauen geprägt. Die Käufer haben sich an höhere Zinsen angepasst, die jetzt als „neue Normalität“ gelten, was die Kaufkraft gedämpft hat. Gleichzeitig hat ein gestiegenes Konsumvertrauen nach den Wahlen im November mehr Hausbesitzer dazu ermutigt, ihre Immobilien anzubieten. Trotz des gestiegenen Angebots sind die Hauspreise weiter gestiegen, mit einem Anstieg von 5,4 % im Jahresvergleich im November 2024, wodurch der Medianpreis auf 429.971 US-Dollar steigt.

Regionale Unterschiede zeigen unterschiedliche Marktbedingungen

Die Markttrends variieren erheblich je nach Region. Beispielsweise verzeichnete Florida einen dramatischen Anstieg der zum Verkauf stehenden Häuser um 20,8 % im Jahresvergleich, mit insgesamt 196.340 Angeboten im November 2024. Der Bundesstaat hat jetzt einen durchschnittlichen Bestand von 7 Monaten, zwei Monate mehr als im Vorjahr, was einen Wandel anzeigt, bei dem das Angebot die Käufernachfrage übersteigt. Ähnlich verhält es sich in anderen Regionen wie Texas, wo ein höheres Angebotswachstum zu verzeichnen ist, während hochpreisige Märkte wie San Francisco aufgrund lokaler wirtschaftlicher Herausforderungen wie Entlassungen in der Technologiebranche mit Preisrückgängen konfrontiert sind. Solche regionalen Unterschiede unterstreichen die Bedeutung lokaler Strategien bei der Bewältigung des aktuellen Immobilienmarktes.

Aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt

Ausstehende Hausverkäufe: Im November stiegen die Verträge über den Kauf gebrauchter Häuser auf den höchsten Stand seit 21 Monaten und verzeichneten den vierten Anstieg in Folge. Der National Association of Realtors (NAR) meldete einen Anstieg des Pending Home Sales Index um 2,2 %, der die Prognosen der Ökonomen übertraf.
Preisangleichungen in Tech-Hubs: In Gebieten wie San Francisco wurden erhebliche Preisrückgänge verzeichnet. Die Preise für Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen gingen seit Mai 2022 um 14,7 % zurück und betrugen durchschnittlich 986.000 US-Dollar, während die Preise für Einfamilienhäuser seit ihrem Höchststand im Jahr 2022 um 15,4 % sanken und jetzt durchschnittlich 1,39 Millionen US-Dollar betragen.

Investitionsüberlegungen angesichts von Marktverschiebungen

Zillow Group Inc. (Z): Handel zu 74,78 US-Dollar, ein Rückgang von 1,84 % gegenüber dem vorherigen Schluss.
Redfin Corp. (RDFN): Handel zu 7,975 US-Dollar, ein Rückgang von 2,74 % gegenüber dem vorherigen Schluss.
Opendoor Technologies Inc. (OPEN): Handel zu 1,615 US-Dollar, ein Rückgang von 3,29 % gegenüber dem vorherigen Schluss.

Die erwartete Stabilisierung der Hypothekenzinsen und der gestiegene Bestand könnten das Konsumvertrauen stärken und möglicherweise zu höheren Transaktionsvolumina führen. Regionale Unterschiede und wirtschaftliche Faktoren wie Beschäftigungsquoten und Konsumausgaben werden jedoch weiterhin die Marktperformance beeinflussen.

Grundursachen der aktuellen Trends auf dem US-Immobilienmarkt

Das Verständnis der zugrunde liegenden Faktoren, die diese Trends antreiben, ist entscheidend, um zukünftige Marktbewegungen vorherzusagen. Die Dynamik des US-Immobilienmarktes, insbesondere der Anstieg der aktiven Angebote, das langsame Verkaufstempo und die Preisstagnation, sind auf mehrere miteinander verbundene Grundursachen zurückzuführen:

Erhöhte Hypothekenzinsen: Die Hypothekenzinsen sind in den letzten Jahren aufgrund der aggressiven Zinssatzerhöhungen der Federal Reserve zur Bekämpfung der Inflation stark gestiegen. Die Zinssätze im Jahr 2024 haben sich bei 7 % – 8 % stabilisiert, ein deutlicher Anstieg im Vergleich zu den Zinssätzen unter 4 % Anfang der 2020er Jahre. Höhere Kreditkosten haben die Erschwinglichkeit für Käufer reduziert und zu weniger Transaktionen geführt. Es wird jedoch erwartet, dass sich die Hypothekenzinsen im Jahr 2025 stabilisieren oder leicht sinken werden, wobei die Prognosen durchschnittlich bei 6 % liegen, was die Erschwinglichkeit möglicherweise verbessert und das Käuferinteresse wiederbelebt.
Überbewertung durch Verkäufer: Viele Verkäufer setzen Preise basierend auf veralteten Erwartungen einer rasanten Preisentwicklung aus der Pandemie-Ära. Diese Überbewertung hat dazu geführt, dass Häuser länger auf dem Markt verbleiben, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment, wo die Nachfrage traditionell hoch ist. Wenn sich die Verkäufer an die neue Marktlage mit langsamerem Preiswachstum anpassen, werden die Preisstrategien wahrscheinlich realistischer, was den Wettbewerb unter den Verkäufern erhöht und die Preise an die Marktnachfrage anpasst.
Anhäufung unverkaufter Häuser: Die Kombination aus hohen Preisen, erhöhten Hypothekenzinsen und Käuferzögerung hat zu einem Anstieg des unverkauften Bestands geführt. Die Zahl der Häuser, die länger als 60 Tage auf dem Markt sind, hat deutlich zugenommen und im November 2024 54,5 % erreicht. Während sich der Bestandsaufbau kurzfristig fortsetzen kann, dürften sich stabilisierende Zinssätze positiv auf die Transaktionsvolumina auswirken und den Bestand unverkaufter Häuser reduzieren.
Regionale wirtschaftliche Unterschiede: Wirtschaftliche Unterschiede zwischen den Regionen führen zu einer ungleichmäßigen Nachfrage in den USA. Märkte wie Florida und Texas verzeichnen aufgrund von Migrationstrends und geringerer Nachfrage ein höheres Angebotswachstum, während hochpreisige Märkte wie San Francisco aufgrund lokaler wirtschaftlicher Herausforderungen wie Entlassungen in der Technologiebranche mit Preisrückgängen konfrontiert sind. Regionale Anpassungen könnten sich normalisieren, wenn sich die Branchen stabilisieren und demografische Veränderungen weiterhin das Wachstum in Regionen mit niedrigeren Kosten fördern.
Konsumvertrauen und wirtschaftliche Unsicherheit: Die weit verbreitete wirtschaftliche Unsicherheit, einschließlich Inflations- und Beschäftigungssorgen, hat dazu geführt, dass Käufer Entscheidungen verschoben haben. Das Konsumvertrauen hat jedoch nach den Wahlen 2024 einen Schub erhalten, was auf eine mögliche Rückkehr von Käufern hindeutet. Wenn sich die Inflation weiter abschwächt und die Wirtschaft einen erheblichen Abschwung vermeidet, wird sich das Konsumvertrauen im Jahr 2025 wahrscheinlich stärken und mehr Marktaktivität fördern.
Demografische und strukturelle Veränderungen: Langfristige demografische Veränderungen, wie z. B. das Alter der Babyboomer, die Häuser verkaufen, und Millennials, die in die Jahre des stärksten Hauskaufs eintreten, schaffen komplexe Angebots- und Nachfragedynamiken. Das Angebot steigt, da ältere Generationen ihre Häuser verkleinern oder Vermögenswerte veräußern, während jüngere Käufer durch erschwingliche Einschränkungen zurückgehalten werden. Im Laufe der Zeit könnten mehr Erstkäufer in den Markt eintreten, wenn sich die Erschwinglichkeit verbessert, insbesondere wenn Bauherren das Angebot an Starterwohnungen erhöhen.
Krise der Wohnungserschwinglichkeit: Die Erschwinglichkeit bleibt die übergeordnete Herausforderung, die durch hohe Hauspreise, erhöhte Hypothekenzinsen und stagnierendes Lohnwachstum verursacht wird. Staatliche Eingriffe, wie z. B. Steuergutschriften für Erstkäufer oder Anreize für Neubauten, könnten die Erschwinglichkeitsprobleme in den kommenden Jahren lindern. Darüber hinaus könnte der Bau von günstigeren Wohnungen Ungleichgewichte im Angebot beheben.

Tiefenanalyse und Zukunftsprognosen für den Immobilienmarkt

Der derzeitige Zustand des Immobilienmarktes – ein Anstieg des Bestands, langsamere Verkäufe und anhaltende Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit – spiegelt sowohl die breiteren wirtschaftlichen Bedingungen als auch einen Vorbote struktureller Veränderungen wider. Hier ist eine eingehendere Analyse der potenziellen Auswirkungen auf die wichtigsten Akteure und Markttrends:

1. Auswirkungen auf den Markt

Angebotsanstieg & Preisangleichungen: Der Anstieg des unverkauften Bestands deutet auf eine drohende Korrektur in überbewerteten Märkten hin. Verkäufer könnten nachgeben, was zu niedrigeren Hauspreisen führt, insbesondere in mittleren und hochpreisigen Segmenten. Experten prognostizieren einen Preisrückgang von 5 % – 10 % in überhitzten Märkten wie Austin, Phoenix oder Miami im Jahr 2025, während erschwingliche Regionen Stabilität oder sogar leichte Gewinne verzeichnen.
Nachfrageerholung Ende 2025: Wenn sich die Hypothekenzinsen in der Nähe von 6 % stabilisieren, ist eine Wiederbelebung des Käuferinteresses aufgrund der aufgestauten Nachfrage (Millennials und Gen Z) wahrscheinlich. Dies könnte zu einer verzögerten Erholung der Transaktionsvolumina führen und den Markt nach einer Anpassungsphase wiederbeleben.

2. Wichtige Akteure und ihre Positionen

Hauskäufer:
- Erstkäufer: Die Erschwinglichkeit bleibt ihre wichtigste Hürde. Ein steigender Bestand und potenziell sinkende Preise schaffen Möglichkeiten, aber erhöhte Zinssätze schränken weiterhin die Kaufkraft ein. Staatliche Eingriffe, wie z. B. Steuergutschriften oder Programme zur Unterstützung der Anzahlung, könnten diesen Bereich unterstützen.
- Aufsteiger: Viele sind an Hypotheken mit unter 4 % gebunden und zögern, aufzusteigen. Diese Stagnation im mittleren Markt verlangsamt den gesamten Wohnungszyklus.
Verkäufer: Überbewertungen haben zu einer Pattsituation zwischen Verkäufern und Käufern geführt. Der verstärkte Wettbewerb durch höhere Bestände zwingt die Verkäufer, ihre Erwartungen anzupassen, insbesondere in Regionen mit überproportionalem Angebotswachstum.
Immobilienunternehmen: Unternehmen wie Zillow, Redfin und Opendoor sehen sich aufgrund der langsameren Transaktionsvolumina zunehmenden Herausforderungen bei der Aufrechterhaltung der Rentabilität. Ihr Erfolg hängt davon ab, die Einführung von Technologie zur Straffung von Transaktionen zu beschleunigen und Datenanalysen zu nutzen, um Verkäufer bei der wettbewerbsfähigen Preisgestaltung zu unterstützen.
Bauherren und Entwickler: Der Überschuss an bestehenden Häusern wirkt sich auf den Neubau aus. Bauherren könnten auf kleinere, erschwingliche Wohneinheiten umstellen, um die größte Käuferdemografie – die Millennials – zu bedienen. Ein Anstieg der Entwicklung von Mehrfamilienhäusern könnte den Neubau im Jahr 2025 dominieren.
Institutionelle Anleger: Hedgefonds und Private-Equity-Firmen, die stark in Einfamilienhäuser investiert haben, können mit Bewertungsdruck konfrontiert sein. Ein langsameres Preiswachstum dämpft den ROI und führt zu einem strategischen Wandel hin zum Erwerb notleidender Vermögenswerte oder zum Angebot von Mietoptionen, da die Erschwinglichkeitsprobleme für Käufer bestehen bleiben.
Banken und Kreditgeber: Hypothekengeber verzeichnen aufgrund von Erschwinglichkeitsproblemen reduzierte Aktivitäten. Die Refinanzierungsvolumina bleiben gedrückt, es sei denn, die Zinssätze fallen unter 6 %. Eine Welle kreativer Finanzierungsoptionen, wie z. B. Programme zum Zinsabschlag oder variabel verzinsliche Hypotheken, könnte auftauchen, wenn Kreditgeber um die begrenzte Nachfrage konkurrieren.

3. Makrotrends und strategische Vermutungen

Erschwinglichkeit und politische Interventionen: Der politische Druck zur Bewältigung der Krise der Wohnungserschwinglichkeit wird sich verstärken und zu erweiterten Steuergutschriften für Erstkäufer, Zonierungsreformen zur Förderung einer dichteren Wohnbebauung und Anreizen für umweltfreundliche oder energieeffiziente Wohnungen im Rahmen von Nachhaltigkeitsinitiativen führen.
Technologieintegration: Die Verbreitung von KI-gestützten Preisfindungstools, virtuellen Besichtigungen und Blockchain-basierten Transaktionen wird den Markt verändern. Ein großer Akteur im Bereich der Immobilientechnologie könnte als „Amazon des Wohnungsbaus“ auftauchen, indem er End-to-End-Transaktionen strafft und von dem erhöhten Bestand und der Datenverfügbarkeit profitiert.
Regionale Unterschiede: Wachstumsstarke Regionen im Sunbelt und Südosten werden aufgrund von Migration und Beschäftigungswachstum widerstandsfähig bleiben. Umgekehrt könnten technologieorientierte Zentren wie die Bay Area und Seattle aufgrund von Entlassungen und Fernarbeits-Trends weiterhin Rückgänge verzeichnen.
Veränderungen der Käuferpräferenzen: Der pandemiebedingte Wunsch nach Einfamilienhäusern im Vorort könnte sich abschwächen, wenn das städtische Leben wieder an Attraktivität gewinnt, angetrieben von jüngeren Käufern, die kürzere Pendelzeiten und ein pulsierendes Stadtleben suchen. Städte mit erschwinglichen Stadtzentren wie Nashville und Pittsburgh könnten eine Renaissance der Wohnungsnachfrage erleben.

4. Strategische Investitionsüberlegungen

Chancen:
1. Immobilientechnologie: Unternehmen, die kosteneffiziente Transaktionen ermöglichen, wie z. B. digitale Abschlussplattformen, werden florieren, da der Preisdruck Effizienzsteigerungen erzwingt.
2. Mehrfamilien- und Mietwohnungen: Eine wachsende Mieterpopulation macht REITs, die sich auf Mietobjekte konzentrieren, attraktiv, insbesondere in gefragten Stadtgebieten.
3. Notleidende Immobilien: Ein erhöhter Bestand und potenzielle Preisrückgänge bieten Möglichkeiten, unterbewertete Vermögenswerte für zukünftige Wertsteigerungen zu erwerben.
Risiken:
1. Volatilität der Zinssätze: Die Unsicherheit hinsichtlich der Politik der Federal Reserve könnte die Stabilisierungsbemühungen stören.
2. Übergewicht in Tech-Hubs: Investitionen in Regionen, die stark von volatilen Branchen abhängig sind, könnten unterdurchschnittlich abschneiden.

Strategische Investitionsüberlegungen angesichts von Marktverschiebungen

Immobilienunternehmen wie Zillow Group Inc., Redfin Corp. und Opendoor Technologies Inc. sind direkt von dieser Marktdynamik betroffen. Zum 30. Dezember 2024 haben diese Unternehmen Rückgänge bei ihren Aktienkursen verzeichnet, was die Sorgen der Anleger über langsamere Transaktionsvolumina und Preisdruck widerspiegelt. Es gibt jedoch Möglichkeiten für strategische Investitionen in Immobilientechnologie, Mehrfamilienhäuser und notleidende Immobilien, insbesondere wenn sich der Markt auf nachhaltigere Wachstumsmuster neu ausrichtet.

Schlussfolgerung: Ein allmählicher Weg zur Marktstabilisierung

Der US-Immobilienmarkt steht im Jahr 2025 vor einer Phase der allmählichen Stabilisierung, die sich durch gestiegene Hausverkäufe und moderateres Preiswachstum auszeichnet. Während regionale Unterschiede und wirtschaftliche Unsicherheiten bestehen bleiben, werden Faktoren wie die Stabilisierung der Hypothekenzinsen, die verbesserte Erschwinglichkeit und das gestiegene Konsumvertrauen voraussichtlich die Markterholung vorantreiben. Anleger und Interessengruppen sollten regionale Trends, die Entwicklung der Hypothekenzinsen und politische Interventionen zur Verbesserung der Wohnungserschwinglichkeit genau beobachten, um die sich verändernde Immobilienlandschaft effektiv zu bewältigen.